Forma cilindrică rămâne neschimbată, structura se reînnoiește: dezvoltarea modelului Körszálló intră într-o nouă etapă

– Etapa de demolare cu utilaje grele s-a încheiat, iar clădirea turn caracteristică a dispărut temporar din peisajul stradal. Cum s-a desfășurat această etapă a lucrărilor și ce se va întâmpla în continuare pe șantier?

– Cea mai intensă etapă a demolării, etapa cu utilaje grele, s-a încheiat la începutul lunii iunie 2026. Lucrările au fost efectuate de o echipă de aproape 40 de persoane, sub supravegherea continuă a inginerilor, iar pentru execuție am mobilizat 6–7 utilaje grele și 10–12 camioane. Pe șantier a lucrat o mașină de demolare cu braț lung de 72 de tone, care a „mușcat” punctele structurale înalte și interioare, în timp ce sortarea precisă a materialelor demolate și demolarea structurilor de la nivelurile inferioare au fost realizate de excavatoare rotative de 38 de tone. Finalizarea lucrărilor de demolare reprezintă prima etapă oficială importantă în derularea proiectului. Acum începe o nouă etapă: odată cu reconstrucția fostei clădiri, demarează execuția proiectului The Icon by Marriott Residences Budapest. Conform planurilor, până la sfârșitul anului 2027 se va ajunge la stadiul de structură finalizată și fațadă închisă, iar predarea completă și primele predări ale cheilor sunt preconizate pentru prima jumătate a anului 2028.

Clădirea s-a înclinat ușor

– De ce a fost modificată concepția inițială, care prevedea păstrarea celor patru etaje ale clădirii plate și ale clădirii-turn?

– Săpăturile detaliate efectuate în timpul procesului de demolare și analizele suplimentare au arătat că clădirea s-a înclinat ușor de-a lungul deceniilor. Datele tehnice au arătat în mod clar că, chiar și prin păstrarea scheletului existent din beton armat, nu s-ar fi putut garanta în mod responsabil nici stabilitatea structurală, nici respectarea cerințelor stricte internaționale EUROCODE privind rezistența la cutremure și capacitatea portantă. Din acest motiv, conceptul modificat al proiectului prevede o structură de susținere complet nouă, fără compromisuri, păstrând totodată caracterul original și iconic al clădirii Körszálló în peisajul urban.

– Cum au evaluat starea complexului?

– Ca prim pas, s-a realizat o analiză cuprinzătoare a structurii portante, pe baza rezultatelor căreia am solicitat imediat efectuarea unor investigații suplimentare aprofundate. Întregul proces s-a desfășurat cu implicarea proiectantului general responsabil, KÖZTI, iar măsurătorile geotehnice și statice speciale au fost efectuate de experți independenți, autorizați în domeniul structurilor de susținere. Deciziile noastre s-au bazat exclusiv pe faptele constatate și pe concluziile inginerilor.

S-a analizat și gradul de vulnerabilitate al clădirii la cutremure

– Ce analize au stat la baza deciziei privind demolarea completă?

– În cadrul expertizei structurale și geotehnice, specialiștii au efectuat o analiză cu elemente finite a solurilor de sub clădire. În practică, aceasta reprezintă cea mai modernă și precisă modelare computerizată a comportamentului structurii solului. De asemenea, s-a aplicat o așa-numită analiză retrospectivă, adică s-au calculat cu precizie afundarea și deplasările orizontale ale clădirii existente, iar aceste date recente au fost comparate cu rezultatele măsurătorilor anterioare disponibile.
Activitatea experților a inclus și determinarea precisă a capacității portante a solului de sub placa de fundație și a factorilor de așezare. Modelul a fost rulat pentru două situații extreme: s-a analizat sarcina zilnică, continuă, precum și solicitarea maximă provocată de un eventual cutremur. De asemenea, s-a acordat o atenție deosebită oscilației punctului cel mai înalt al clădirii și sensibilității generale a structurii la cutremure.

– Ce alte analize structurale s-au mai efectuat?

– Fundamentarea calculelor a fost garantată de o procedură geotehnică efectuată la fața locului, așa-numita sondare SCPT, care a furnizat date fizice extrem de precise privind straturile de sol mai adânci. Pe baza acestor date, experții au analizat din punct de vedere static placa de fundație existentă, examinând în mod special elementele portante cheie, grinda inelară, precum și plăcile de înveliș exterioare și interioare. Rezultatele investigațiilor fizice au fost comparate în mod continuu cu planurile originale disponibile, astfel încât am obținut o imagine clară și completă asupra stării reale a betonului.

– Ce constatări și concluzii profesionale conține studiul realizat de experți?

– Studiile fizice detaliate, forajele și modelarea bazată pe date au condus toate la același rezultat: starea structurii portante vechi de șaizeci de ani s-a deteriorat definitiv. Datorită limitelor tehnologiei betonului din anii ’60 și deteriorării survenite în ultimele decenii, vechea structură nu ar mai fi îndeplinit cerințele de stabilitate pe termen lung și nu ar fi putut respecta normele actuale de rezistență la cutremure EUROCODE.
Aceste fapte au arătat în mod clar că înlocuirea completă a structurii era singura soluție responsabilă și profesională. Numai astfel se poate garanta că, odată cu reconstrucția structurii, imobilul va îndeplini în totalitate cerințele de siguranță și de utilizare ale secolului XXI.

Păstrarea caracterului peisajului urban se află în centrul atenției

– Una dintre cele mai controversate chestiuni ale proiectului este: ce înseamnă, în practică, conservarea valorilor unei clădiri moderniste aflate sub protecție locală? În cazul proiectului Körszálló, o hotărâre a consiliului local stabilește elementele care trebuie conservate: care sunt acestea și cum se vor reflecta în noua clădire?

– Protejarea patrimoniului modernist nu înseamnă, în acest caz, conservarea materialelor fizice uzate, ci transmiterea mai departe a valorilor arhitecturale definitorii. Conceptul de dezvoltare pornește de la premisa că, în cazul clădirii Körszálló, forma cilindrică caracteristică, proporțiile volumetrice și silueta în peisajul urban reprezintă adevărata valoare care trebuie păstrată. Structura care va fi reconstruită urmează geometria și proporțiile de masă ale clădirii originale, astfel încât imaginea cu care s-au obișnuit locuitorii din Budapesta nu va fi afectată. Este important să subliniem contextul autentic al proiectării: planurile de reconstrucție sunt semnate de biroul KÖZTI, pe masa căruia a luat naștere și clădirea originală în anii ’60, astfel încât proiectul reprezintă o continuare organică a propriului lor patrimoniu arhitectural. Respectul pe care biroul KÖZTI – sub conducerea lui Zoltán Tima – îl manifestă față de clădire garantează că, pe parcursul dezvoltării, valorile definitorii ale clădirii vor fi redate cu fidelitate.
Demolarea nu afectează întregul complex: vom conserva mai multe secțiuni de perete și detalii originale și valoroase ale clădirii plate situate lângă turn, iar acestea vor constitui o parte integrantă a noii clădiri.

Locuitorii din zonă se vor bucura de un mediu mai verde și de o cafenea

– Renovarea unei clădiri de o asemenea amploare, care se află și sub protecție locală, necesită o pregătire serioasă și o colaborare coordonată între mai mulți actori. Ce consultări profesionale și cu autoritățile au precedat elaborarea conceptului actual, modificat?

– Pregătirea și execuția investiției se desfășoară în fiecare etapă în conformitate cu legislația în vigoare, autorizațiile definitive și aprobările autorităților competente. Deoarece datele statice au impus revizuirea planurilor, conceptul modificat, care prevede înlocuirea integrală a structurii, a fost dezbătut și susținut de Consiliul Național de Proiectare Arhitecturală. Întregul proces se desfășoară într-un cadru transparent, reglementat și controlat, asigurând conformitatea juridică și tehnică deplină a proiectului. 

Așa renaște fostul hotel

– De ce s-a optat pentru conceptul de rezidență branded în locul menținerii funcției tradiționale de hotel și ce cerințe ale pieței au stat la baza proiectului The Icon by Marriott Residences Budapest?

– Realitățile pieței și datele istorice au confirmat fără echivoc schimbarea destinației clădirii. Gradul de ocupare al fostului Hotel Budapest nu a fost niciodată satisfăcător în ultimii douăzeci de ani, iar exploatarea rentabilă a clădirii a reprezentat, practic, o problemă nerezolvată de zeci de ani pentru foștii proprietari. S-a dovedit că în această zonă nu există o cerere reală pe piață pentru un hotel tradițional de o asemenea dimensiune. După pandemie, clădirea a funcționat ca cămin pentru muncitori și studenți, ceea ce a indicat, de asemenea, că fosta funcție de hotel nu s-a dovedit sustenabilă pe termen lung. În schimb, în sectorul imobiliar rezidențial se manifestă o penurie cronică de ofertă, iar pe piață există o cerere semnificativă chiar și pentru locuințe moderne, de calitate superioară. Oferim un concept imobiliar rezidențial în care blocul de apartamente funcționează la standardele serviciilor hoteliere. La această cerere răspunde proiectul The Icon by Marriott Residences Budapest, care, fiind prima reședință de marcă (branded) din țară, îmbină intimitatea locuințelor private cu calitatea unui hotel de lux. Cele 51 de apartamente exclusive, amenajate pe baza conceptului de design interior realizat de BWM Designers & Architects, dispun de ferestre și uși de la podea până la tavan, spații interioare generoase și panoramă spre Buda. Confortul locuitorilor este asigurat de servicii premium oferite de operatorul Marriott, precum concierge dedicat, zona de wellness dotată cu o piscină de 17 metri, sala de fitness, precum și lounge-ul privat și sala de ședințe, alături de organizarea numeroaselor servicii – cum ar fi spălătoria și curățenia.

– În ce măsură complexul de clădiri și împrejurimile sale vor rămâne accesibile publicului larg și locuitorilor din zonă odată cu schimbarea destinației?

– Obiectivul principal al proiectului de dezvoltare este ca acesta să nu se izoleze, ci să creeze o valoare comunitară semnificativă pentru locuitorii din zonă. Primul pas în această direcție este înlocuirea parcării de la suprafață cu un garaj subteran modern. Acest lucru deschide posibilitatea creării unui parc verde îngrijit și amenajat, care să fie parțial accesibil și traficului public. În plus, MAM, în calitate de dezvoltator, va renova integral, din fonduri proprii, scara Zsuzsanna Lorántffy, aflată într-o stare avansată de degradare, îmbunătățind astfel infrastructura pietonală a zonei. În partea rămasă a clădirii de tip „lepény”, intenționăm să amenajăm spații comerciale – cafenea, delicatese – și alte servicii, care vor fi deschise și publicului larg. 

– Odată cu finalizarea lucrărilor de demolare, vor începe lucrările de construcție. La ce se pot aștepta locuitorii din zonă și cum se va încerca atenuarea zgomotului și a prafului generate de lucrări?

– Suntem conștienți de faptul că o lucrare de o asemenea amploare în centrul orașului reprezintă inevitabil o solicitare pentru mediul înconjurător. În timpul demolării cu utilaje grele, am încercat să reducem la minimum poluarea cu praf și zgomot prin măsuri tehnologice continue: demolarea orientată spre interior, stropirea continuă și umezirea zonei. Deoarece această etapă intensivă de demolări cu utilaje grele s-a încheiat la începutul lunii iunie 2026, proiectul a intrat într-o fază semnificativ mai silențioasă. Lucrările de fundație și de construcție care vor începe în curând vor genera un nivel de zgomot și de praf cu mult mai redus. Și în viitor, lucrările vor fi organizate sub un control tehnic strict, iar starea clădirilor din jur va fi monitorizată în permanență. Le mulțumim locuitorilor din zonă pentru răbdare și suntem încrezători că vor fi mulțumiți de rezultatul final, iar la finalizarea șantierului vom aduce mediul înconjurător într-o stare semnificativ mai bună. 

O investiție stabilă

– Ați menționat mai devreme că predarea cheilor este prevăzută pentru anul 2028. Ce instrumente și sisteme contribuie la eficiența execuției lucrărilor, precum și la respectarea termenelor și a bugetului strict stabilite?

– Reînnoirea completă a modelului Körszálló este o sarcină extrem de complexă, care necesită o proiectare precisă din punct de vedere ingineresc, în care nu este loc pentru întârzieri sau imprecisități. În cazul modelului Market Csoport, funcționarea bazată pe date este astăzi esențială: procesele sunt susținute de o echipă dedicată de management BIM și de o echipă de analiză a datelor BI. Cu ajutorul modelării informaționale a clădirii, întreaga fază de fundație și de construcție a structurii poate fi simulată și optimizată digital, în avans. Acest set de instrumente tehnologice și cunoștințe, precum și controlul continuu al domeniului de specialitate garantează minimizarea riscurilor și asigură că execuția se realizează în conformitate cu condițiile de piață și tehnologice, cu o precizie extremă, în limitele de timp și cost stabilite. 

– Cum este primit conceptul rezidențial branded pe piața imobiliară? Care au fost tendințele observate în rândul cumpărătorilor de la lansarea vânzărilor și cum a evoluat interesul față de acest proiect?

– Interesul semnificativ manifestat de piață încă de la demararea procesului de vânzare a confirmat fără echivoc relevanța conceptului. Dintre cele 51 de reședințe exclusive, disponibile în număr limitat, mai multe proprietăți și-au găsit deja oficial un proprietar chiar în această etapă incipientă a proiectului. Cercul celor interesați este extrem de avizat: proiectul atrage cumpărători care caută, la intersecția dintre zona verde din Buda și centrul orașului, cea mai înaltă calitate arhitecturală, planuri de amenajare bine gândite, cu una, două sau trei dormitoare, precum și serviciile de confort premium garantate de Marriott. Reședința branded nu mai reprezintă astăzi doar o alegere de stil de viață, ci și o decizie de investiție conștientă. Brandul recunoscut la nivel internațional, standardele de operare ale Marriott și nivelul serviciilor menținut pe termen lung asigură o stabilitate a valorii, care este mai greu de garantat în cazul unui apartament premium tradițional. Deoarece numărul de apartamente este limitat, oportunitatea se restrânge continuu pentru cei care doresc să facă parte din una dintre cele mai valoroase și mai interesante renovări imobiliare din Buda, The Icon by Marriott Residences Budapest.