Die zylindrische Form bleibt erhalten, die Konstruktion wird neu gestaltet: Die Entwicklung des Körszálló tritt in eine neue Phase ein

– Die Phase des Abbruchs mit schwerem Gerät ist abgeschlossen, und das markante Hochhaus ist vorübergehend aus dem Straßenbild verschwunden. Wie verlief diese Bauphase und was geschieht nun auf der Baustelle?

– Der intensivste Teil der Abbrucharbeiten, der Abschnitt mit den Großmaschinen, wurde Anfang Juni 2026 abgeschlossen. Die Arbeiten wurden unter ständiger ingenieurtechnischer Leitung von einem fast 40-köpfigen Team durchgeführt, wobei für die Ausführung 6–7 Großmaschinen und 10–12 Lkw eingesetzt wurden. Auf der Baustelle kam eine 72 Tonnen schwere Abbruchmaschine mit langem Ausleger zum Einsatz, die die hohen und inneren Strukturteile „abtrennte”, während die präzise Sortierung des abgetragenen Materials und der Abbruch der Strukturen auf den unteren Ebenen von 38 Tonnen schweren Bagger-Drehmaschinen übernommen wurde. Der Abschluss der Rückbauarbeiten ist der erste offizielle Meilenstein im Projektverlauf. Nun beginnt eine neue Phase: Mit dem Wiederaufbau des ehemaligen Gebäudes startet die Umsetzung des Projekts The Icon by Marriott Residences Budapest. Den Planungen zufolge soll bis Ende 2027 der Rohbau fertiggestellt und die Fassade geschlossen sein; die vollständige Übergabe und die ersten Schlüsselübergaben werden für das erste Halbjahr 2028 erwartet.

Das Gebäude hat sich leicht geneigt

– Warum wurde das ursprüngliche Konzept geändert, das die Beibehaltung der vier Stockwerke des Flachbaus und des Hochhauses vorsah?

– Die im Zuge der Abbrucharbeiten durchgeführten detaillierten Freilegungen und ergänzenden Untersuchungen haben gezeigt: Das Gebäude hat sich im Laufe der Jahrzehnte leicht geneigt. Die bautechnischen Daten machten deutlich, dass bei Beibehaltung des bestehenden Stahlbetonskeletts weder die strukturelle Stabilität noch die strengen, internationalen EUROCODE-Anforderungen an Erdbebensicherheit und Tragfähigkeit verantwortungsvoll hätten gewährleistet werden können. Aus diesem Grund sieht das überarbeitete Entwicklungskonzept eine völlig neue, kompromisslose Tragkonstruktion vor, bei der jedoch der ursprüngliche, ikonische Charakter des Gebäudes im Stadtbild erhalten bleibt.

– Wie wurde der Zustand des Komplexes erfasst?

– Als erster Schritt wurde eine umfassende Untersuchung der Tragkonstruktion durchgeführt, auf deren Grundlage wir umgehend weitere, eingehende Untersuchungen in Auftrag gegeben haben. Der gesamte Prozess erfolgte unter Einbeziehung des verantwortlichen Generalplaners, KÖZTI, während die speziellen geotechnischen und statischen Messungen von unabhängigen, zugelassenen Tragwerkssachverständigen durchgeführt wurden. Unsere Entscheidungen basierten ausschließlich auf den ermittelten Fakten und den ingenieurtechnischen Feststellungen.

Auch die Erdbebensicherheit des Gebäudes wurde untersucht

– Welche Untersuchungen gingen der Entscheidung für einen vollständigen Abriss voraus?

– Im Rahmen des statischen und geotechnischen Gutachtens führten die Experten eine Finite-Elemente-Analyse des Untergrunds unter dem Gebäude durch. In der Praxis bedeutet dies eine hochmoderne, präzise computergestützte Modellierung des Verhaltens des Bodens. Zudem wurde eine sogenannte Back-Analyse durchgeführt, d. h., die Setzungen und horizontalen Verschiebungen des bestehenden Gebäudes wurden genau berechnet und diese aktuellen Daten anschließend mit den verfügbaren früheren Messergebnissen abgeglichen.
Die Expertenarbeit umfasste auch die genaue Bestimmung der Tragfähigkeit des Bodens unter der Fundamentplatte sowie der Einbaufaktoren. Das Modell wurde für zwei Extremsituationen durchgespielt: Es wurden sowohl die alltägliche, dauerhafte Belastung als auch die maximale Beanspruchung durch ein mögliches Erdbeben untersucht. Besondere Aufmerksamkeit wurde zudem der Auslenkung des höchsten Punktes des Gebäudes und der allgemeinen Erdbebenanfälligkeit der Konstruktion gewidmet.

– Welche weiteren strukturellen Untersuchungen wurden durchgeführt?

– Die Fundiertheit der Berechnungen wurde durch ein geotechnisches Verfahren vor Ort, die sogenannte SCPT-Sondierung, gewährleistet, die präzise physikalische Daten über die tieferen Bodenschichten lieferte. Auf dieser Grundlage führten die Sachverständigen eine statische Analyse der bestehenden Fundamentplatte durch und untersuchten dabei insbesondere die tragenden Schlüsselelemente, den Ringbalken sowie die äußeren und inneren Schalungsplatten. Die Ergebnisse der physikalischen Untersuchungen wurden kontinuierlich mit den verfügbaren Original-Bauplänen abgeglichen, wodurch wir ein klares und vollständiges Bild vom tatsächlichen Zustand des Betons erhielten.

– Welche fachlichen Feststellungen und Schlussfolgerungen enthält die Expertenstudie?

– Die detaillierten baulichen Untersuchungen, die Bohrungen und die datengestützte Modellierung führten alle zu demselben Ergebnis: Der Zustand der sechzig Jahre alten Tragkonstruktion hat sich endgültig verschlechtert. Aufgrund der Grenzen der Betontechnologie der 1960er Jahre und der in den vergangenen Jahrzehnten eingetretenen Materialverschlechterung hätte das alte Tragwerk die Anforderungen an die langfristige Standsicherheit nicht mehr erfüllt und wäre nicht in der Lage gewesen, die heutigen Erdbebensicherheitsvorschriften EUROCODE zu erfüllen.
Diese Tatsachen machten deutlich, dass ein vollständiger Austausch der Konstruktion die einzige verantwortungsvolle und fachgerechte Lösung war. Nur so kann gewährleistet werden, dass die Immobilie mit der neu errichteten Konstruktion den Sicherheits- und Nutzungsanforderungen des 21. Jahrhunderts in vollem Umfang entspricht.

Im Mittelpunkt steht die Erhaltung des Stadtbildes

– Eine der umstrittensten Fragen im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben ist, was die Erhaltung der Werte eines unter Denkmalschutz stehenden modernistischen Gebäudes in der Praxis bedeutet. Im Fall von Körszálló sind die zu erhaltenden Elemente in einer kommunalen Verordnung festgelegt: Um welche Elemente handelt es sich dabei, und wie kommen sie im neuen Gebäude zum Ausdruck?

– Der Schutz des modernistischen Erbes bedeutet in diesem Fall nicht die Erhaltung veralteter baulicher Substanz, sondern die Weitergabe der prägenden architektonischen Werte. Das Entwicklungskonzept geht davon aus, dass im Fall von Körszálló die charakteristische zylindrische Form, die Massenverhältnisse und die Silhouette im Stadtbild den eigentlichen, zu bewahrenden Wert darstellen. Der wiederaufgebaute Bau folgt der Geometrie und den Massenverhältnissen des ursprünglichen Gebäudes, sodass das den Budapesterinnen und Budapester vertraute Stadtbild nicht beeinträchtigt wird. Hervorzuheben ist der authentische architektonische Hintergrund: Die Pläne für den Wiederaufbau stammen von KÖZTI, dem Büro, in dem in den 1960er Jahren auch das ursprüngliche Gebäude entworfen wurde; somit ist das Projekt eine organische Fortsetzung des eigenen architektonischen Erbes. Der Respekt, den das Büro KÖZTI – unter der Leitung von Zoltán Tima – dem Gebäude entgegenbringt, ist eine Garantie dafür, dass die prägenden Werte des Gebäudes im Zuge der Entwicklung authentisch zum Ausdruck kommen.
Der Abriss betrifft nicht den gesamten Komplex: Mehrere originale, wertvolle Wandabschnitte und Details des Flachbaus neben dem Turm werden erhalten und bilden künftig einen integralen Bestandteil des neuen Gebäudes.

Eine grünere Umgebung und ein Café werden die Anwohner der Gegend erwarten

– Die Sanierung eines Gebäudes dieser Größenordnung, das zudem unter Denkmalschutz steht, erfordert umfangreiche Vorbereitungen und die abgestimmte Zusammenarbeit zahlreicher Beteiligter. Welche fachlichen und behördlichen Abstimmungen gingen der Ausarbeitung des aktuellen, überarbeiteten Konzepts voraus?

– Die Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens erfolgt in jeder Phase im Einklang mit den geltenden Rechtsvorschriften, rechtskräftigen Genehmigungen und behördlichen Zulassungen. Nachdem die statischen Gegebenheiten eine Überarbeitung der Pläne erforderlich gemacht hatten, wurde das geänderte Konzept, das einen vollständigen Austausch der Tragkonstruktion vorsieht, auch vom Nationalen Architekturplanungsrat erörtert und befürwortet. Der gesamte Prozess findet in einem transparenten, geregelten und kontrollierten Rahmen statt, wodurch die vollständige rechtliche und technische Konformität des Projekts gewährleistet ist. 

So wird das ehemalige Hotel wieder zum Leben erweckt

– Warum hat man sich für das Wohnkonzept „branded“ entschieden, anstatt die traditionellen Hotelfunktionen beizubehalten, und welche Marktbedürfnisse haben das Projekt „The Icon by Marriott Residences Budapest“ ins Leben gerufen?

– Die Marktgegebenheiten und die historischen Daten haben den Funktionswechsel eindeutig bestätigt. Die Auslastung des ehemaligen Hotels Budapest war in den letzten zwanzig Jahren nie zufriedenstellend, und die wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes stellte für die früheren Eigentümer im Grunde genommen seit Jahrzehnten ein ungelöstes Problem dar. Es hat sich gezeigt, dass in dieser Gegend kein echter Marktbedarf für ein traditionelles Hotel dieser Größe besteht. Nach der Pandemie wurde das Gebäude als Arbeiter- und Studentenwohnheim genutzt, was ebenfalls darauf hindeutete, dass sich die frühere Hotelfunktion langfristig als nicht tragfähig erwiesen hat. Im Gegensatz dazu herrscht im Bereich der Wohnimmobilien ein chronischer Angebotsmangel, und es besteht eine erhebliche Marktnachfrage auch nach hochwertigen, modernen Wohnungen. Wir bieten ein Wohnimmobilienkonzept an, bei dem die Wohnanlage auf dem Niveau eines Hotels betrieben wird. Dem entspricht das Projekt The Icon by Marriott Residences Budapest, das als erste Markenresidenz (branded) des Landes die Intimität eines Privathauses mit der Qualität eines Luxushotels verbindet. Die 51 exklusiven Wohnungen, die nach dem von BWM Designers & Architects entworfenen Innenarchitekturkonzept gestaltet wurden, verfügen über raumhohe Fenster und Türen, großzügige Innenräume und einen Panoramablick auf Buda. Für den Komfort der Bewohner sorgen unter der Leitung von Marriott Premium-Dienstleistungen wie ein eigener Concierge, ein Wellnessbereich mit einem 17 Meter langen Pool, ein Fitnessraum sowie eine private Lounge und ein Besprechungsraum, und die Organisation zahlreicher Dienstleistungen – beispielsweise Wäsche- und Reinigungsservice.

– Inwieweit bleiben der Gebäudekomplex und seine Umgebung nach der Umnutzung für die breite Öffentlichkeit und die Anwohner zugänglich?

– Das vorrangige Ziel des Projekts ist es, sich nicht abzuschotten, sondern einen bedeutenden gesellschaftlichen Mehrwert für die Anwohner der Umgebung zu schaffen. Der erste Schritt dazu ist die Ersetzung der oberirdischen Parkplätze durch eine moderne Tiefgarage. Dies eröffnet die Möglichkeit, einen gepflegten, grünen Park zu schaffen, der teilweise auch für den öffentlichen Verkehr zugänglich ist. Darüber hinaus wird das MAM als Bauträger die baufällige Zsuzsanna-Lorántffy-Treppe aus eigenen Mitteln vollständig sanieren und damit die Fußgängerinfrastruktur der Umgebung verbessern. In dem erhalten bleibenden Teil des Flachbaus planen wir die Einrichtung von gewerblichen Einrichtungen – Café, Feinkostgeschäft – sowie weiteren Dienstleistungsangeboten, die auch für die Öffentlichkeit zugänglich sein werden. 

– Nach Abschluss der Abbrucharbeiten beginnen die Bauarbeiten. Was können die Anwohner erwarten, und wie wird versucht, die mit den Arbeiten verbundenen Lärm- und Staubbelästigungen zu mildern?

– Wir sind uns bewusst, dass ein Bauvorhaben dieser Größenordnung im Stadtzentrum zwangsläufig eine Belastung für die unmittelbare Umgebung darstellt. Während der Abbrucharbeiten mit schweren Maschinen haben wir versucht, die Staub- und Lärmbelästigung durch kontinuierliche technische Maßnahmen – wie den nach innen gerichteten Abbruch sowie ständiges Besprühen und Befeuchten – so gering wie möglich zu halten. Da diese intensive Phase mit dem Einsatz von Großmaschinen Anfang Juni 2026 abgeschlossen wurde, ist das Projekt nun in eine deutlich ruhigere Phase übergegangen. Die in Kürze beginnenden Fundament- und Bauarbeiten werden bereits um ein Vielfaches geringere Lärm- und Staubbelastungen mit sich bringen. Wir werden die Arbeiten auch in Zukunft unter strenger technischer Kontrolle organisieren und den Zustand der umliegenden Gebäude kontinuierlich überwachen. Wir danken den Anwohnern für ihre Geduld und sind zuversichtlich, dass sie mit dem Endergebnis zufrieden sein werden und wir ihre unmittelbare Umgebung nach Abschluss der Bauarbeiten in einen deutlich besseren Zustand versetzen werden. 

Wertbeständige Anlage

– Sie haben zuvor erwähnt, dass die Schlüsselübergaben für 2028 geplant sind. Welche Instrumente und Systeme tragen zur Effizienz der Umsetzung sowie zur Einhaltung der strengen Zeit- und Kostenvorgaben bei?

– Die vollständige Erneuerung des Körszálló ist eine äußerst komplexe Aufgabe, die eine technisch präzise Planung erfordert, bei der es keinen Spielraum für Verzögerungen oder Ungenauigkeiten gibt. Beim Market Csoport ist datengestütztes Arbeiten mittlerweile unverzichtbar: Ein eigens dafür eingesetztes BIM-Management- und BI-Datenanalyse-Team unterstützt die Prozesse. Mithilfe der Gebäudeinformationsmodellierung lässt sich die gesamte Fundament- und Hochbauphase digital im Voraus simulieren und optimieren. Dieses technologische Instrumentarium und Know-how sowie die kontinuierliche fachliche Kontrolle gewährleisten die Minimierung von Risiken und stellen sicher, dass die Ausführung gemäß den markt- und technologischen Bedingungen haargenau innerhalb der festgelegten Zeit- und Kostenrahmen erfolgt. 

– Wie wird das Wohnkonzept „branded“ auf dem Immobilienmarkt aufgenommen? Welche Kaufkriterien haben sich seit Beginn des Verkaufs herauskristallisiert, und wie hat sich das Interesse an dem Projekt entwickelt?

– Das seit Beginn des Verkaufsprozesses zu verzeichnende große Marktinteresse hat die Berechtigung des Konzepts eindeutig bestätigt. Von den insgesamt 51 exklusiven Wohnimmobilien in limitierter Auflage haben bereits mehrere Objekte in dieser frühen Phase des Projekts offiziell einen Käufer gefunden. Der Kreis der Interessenten ist äußerst anspruchsvoll: Das Projekt spricht Käufer an, die an der Schnittstelle zwischen dem Grüngürtel von Buda und der Innenstadt höchste architektonische Qualität, durchdachte Grundrisse mit einem, zwei oder drei Schlafzimmern sowie die von Marriott garantierten Premium-Komfortleistungen suchen. Die branded Residence ist heute nicht mehr nur eine Frage des Lebensstils, sondern auch eine bewusste Investitionsentscheidung. Der international bekannte Markenname, die Betriebsstandards von Marriott und das langfristig aufrechterhaltene Serviceniveau gewährleisten Wertbeständigkeit, die bei einer herkömmlichen Premium-Wohnung weniger garantiert werden kann. Da die Anzahl der Wohnungen begrenzt ist, werden die Möglichkeiten für diejenigen immer knapper, die Teil der wertbeständigsten und spannendsten Immobilienerneuerung in Buda werden möchten: dem The Icon by Marriott Residences Budapest.