Das Wohnungsbauprogramm von Sándor Wekerle – bis zu zwei Milliarden Euro könnten den ungarischen Wohnungsbaumarkt ankurbeln

Die Regierung will die staatlichen Anreize für den Wohnungsbau auf eine neue Grundlage stellen. Laut dem Regierungsbeschluss, der unter Magyar Közlöny veröffentlichten Regierungsbeschlusses soll das Förderungssystem für den Wohnungsbau nach einheitlichen politischen Grundsätzen weiterentwickelt werden, um das Wohnungsangebot zu erhöhen und die Bedingungen für bezahlbaren Wohnraum zu verbessern. Die Einzelheiten des Sándor-Wekerle-Wohnungsbauprogramms müssen vom Minister für Verkehr und Investitionen unter Einbeziehung des Finanzministers bis zum 30. September ausgearbeitet werden. Dazu gehören:

• die Ausweitung des Wohnungsangebots, 
• die Erhöhung des Anteils an bezahlbaren Wohnungen,
• die vorrangige Nutzung von Brachflächen,
• die Gewährleistung angemessener Verkehrsanbindungen,
• die Durchsetzung der Qualitätsanforderungen in den Bereichen Raumordnung und Stadtplanung,
• die Stärkung der Zusammenarbeit mit den Kommunen,
• die Förderung des Ausbaus von institutionellen Mietwohnungen und Wohnheimplätzen,
• die Gewährleistung eines berechenbaren regulatorischen Umfelds für Marktinvestitionen,
• Vereinfachung der regulatorischen und genehmigungsrechtlichen Rahmenbedingungen für Wohnungsbauprojekte
• die Förderung energieeffizienter und nachhaltiger Wohnbauprojekte,
• Förderung von Entwicklungen, die auf die Verkehrs-, Versorgungs- und kommunale Infrastruktur abgestimmt sind

   

Eigentum oder Miete – Das Ziel ist die Sicherung bezahlbaren Wohnraums

Bei der Erläuterung des Hintergrunds des Programms wies Dávid Vitézy, Minister für Verkehr und Investitionen, in seinem Facebook-Beitrag darauf hin, dass es zwar immer schwieriger werde, Wohneigentum zu erwerben, aber nicht genügend neue Wohnungen gebaut würden, die Mieten deutlich gestiegen seien und der bestehende Wohnungsbestand aufgrund ausbleibender Sanierungen stetig an Qualität verliere.
Nach Angaben des Ministeriums sank die Zahl der neu bezogenen Wohnungen zwischen 2020 und 2025 von jährlich etwa 30.000 auf 12.000. Dies entspricht einem Rückgang von 60 Prozent.

Auf dem Wohnungsmarkt stiegen die Preise dauerhaft schneller als die Einkommen. Während der Preis einer durchschnittlichen Wohnung in Ungarn im Jahr 2015 dem 5,9-fachen des durchschnittlichen Nettoeinkommens entsprach, stieg dieser Wert bis 2025 auf das 7,1-Fache. Nach Angaben des Ministeriums stiegen die realen Immobilienpreise zwischen 2010 und 2025 um 120 Prozent, die Reallöhne hingegen nur um 60 Prozent.

Es gäbe eine Nachfrage nach mindestens 100.000 Mietwohnungen

Die Mieten für Mietwohnungen sind seit 2015 real um etwa 30 Prozent gestiegen. Nach Schätzungen des Ministeriums besteht in Ungarn eine Nachfrage nach mindestens 100.000 bezahlbaren Mietwohnungen.
Das Programm konzentriert sich daher nicht ausschließlich auf neue Wohnungen, die zum Verkauf bestimmt sind. Auch die Entwicklung von institutionellen Mietwohnungen sowie die Förderung des langfristigen Engagements institutioneller Investoren gehören nun zu den Zielen. Ein System aus finanziellen und regulatorischen Instrumenten zur Förderung des Baus erschwinglicher Mietwohnungen soll bis zum 31. Dezember 2026 ausgearbeitet werden.
Bis zum selben Stichtag soll auch das Regulierungskonzept für die Einrichtung eines staatlichen Wohnungsamt-Systems fertiggestellt sein.

Bau von Studentenwohnheimen – derzeit stehen 49.000 Plätze für 320.000 Studierende zur Verfügung

Ein besonderer Entwicklungsschwerpunkt könnte der Ausbau der Kapazitäten in Studentenwohnheimen sein. Nach Angaben des Ministeriums stehen in Ungarn für rund 320.000 Studierende lediglich 49.000 Plätze in Studentenwohnheimen zur Verfügung, weshalb ein erheblicher Teil der Studierenden im Hochschulbereich gezwungen ist, eine Unterkunft auf dem privaten Mietmarkt zu suchen.
Auf der Grundlage des Regierungsbeschlusses müssen auch steuerpolitische Maßnahmen geprüft werden, die der Ausweitung des Wohnungs- und Studentenwohnheimangebots sowie der Verbesserung des Angebots im Mietwohnungssektor dienen. Der entsprechende Vorschlag ist der Regierung zeitgleich mit der Vorlage des Haushaltsgesetzes für 2027 vorzulegen.

Neben den Wohnungen muss auch die Infrastruktur ausgebaut werden

Das Wohnungsbauprogramm „Sándor Wekerle“ könnte in mehreren Bereichen des Baugewerbes neue Aufträge generieren. Nach den Vorstellungen der Regierung können die Wohnungsbauprojekte nicht ohne die erforderliche Infrastruktur realisiert werden. Es müssen angemessene Verkehrsanbindungen, Versorgungskapazitäten und kommunale Dienstleistungen gewährleistet werden, sodass neben den Hochbauarbeiten auch Straßen-, Versorgungs- und sonstige Infrastrukturmaßnahmen mit den Investitionen verbunden sein können.
Im Rahmen des Programms müssen die Qualitätsanforderungen in den Bereichen Raumordnung und Städtebau umgesetzt und der Bau energieeffizienter und nachhaltiger Wohngebäude gefördert werden. Ein weiterer Schwerpunkt wird die Stärkung der Zusammenarbeit mit den Kommunen sein.

Sie versprechen ein einfacheres und berechenbareres Genehmigungsverfahren

Ein zentrales Ziel für die Akteure der Baubranche ist die Vereinfachung des regulatorischen und genehmigungsrechtlichen Umfelds für Wohnungsbauvorhaben sowie die Stärkung der Vorhersehbarkeit.
Der Regierungsbeschluss sieht zudem die Schaffung eines besser planbaren regulatorischen Umfelds für Marktinvestitionen sowie die Förderung des langfristigen Engagements institutioneller Investoren vor.

Wichtige Wohnungsbauprojekte werden geprüft

Gemäß den Vorgaben des Wekerle-Programms werden bis zum 31. Oktober auch die derzeitigen vorrangigen Wohnungsbauvorhaben überprüft. Bei dieser Überprüfung wird nicht nur geprüft, um wie viele neue Wohnungen die einzelnen Projekte das Angebot erweitern, sondern auch, inwieweit sie bezahlbaren Wohnraum schaffen.

Außerdem wird geschätzt, dass

• die Verkehrsanbindung der Investitionsvorhaben;
• die Verfügbarkeit der erforderlichen Versorgungs- und Infrastrukturmaßnahmen;
• die Übereinstimmung mit den Vorgaben der Raumordnung und der Stadtplanung;
• die Umsetzung der kommunalen Zusammenarbeit;
• sowie die sozialen und ökologischen Auswirkungen der Projekte.

Auf der Grundlage der Überprüfung kann der Status eines Vorhabens als vorrangig unverändert beibehalten, an geänderte Bedingungen geknüpft oder aufgehoben werden. Der zusammengefasste Vorschlag muss bis zum 30. November für die Regierung erstellt werden.

Die EU-Mittel in Höhe von 550 Millionen Euro könnten durch Bank- und Marktfinanzierungen aufgestockt werden

Laut Dávid Vitézy können für das Programm 550 Millionen Euro aus den für Ungarn verfügbaren EU-Mitteln aufgewendet werden. Hinzu kommen möglicherweise Kofinanzierungen durch Banken und den Markt, sodass sich der verfügbare Betrag auf bis zu zwei Milliarden Euro belaufen könnte.  
Die tatsächlichen Auswirkungen des Programms auf den Markt hängen jedoch davon ab, welche Finanzierungskonzepte, Genehmigungserleichterungen und konkreten Projekte die im Herbst fertiggestellten Durchführungsbestimmungen für die angekündigten Ziele vorsehen.