Kształt walca pozostaje niezmieniony, konstrukcja przechodzi przemianę: prace nad modelem Körszálló wkraczają w nowy etap

– Zakończył się etap rozbiórki z użyciem ciężkiego sprzętu, a charakterystyczny wieżowiec na razie zniknął z panoramy ulicy. Jak przebiegał ten etap prac i co będzie się działo dalej na placu budowy?

– Najbardziej intensywna faza rozbiórki, czyli etap z wykorzystaniem ciężkiego sprzętu, zakończył się na początku czerwca 2026 roku. Prace wykonywała prawie 40-osobowa ekipa pod stałym nadzorem inżynierów, a do realizacji zadania wykorzystaliśmy 6–7 maszyn ciężkich oraz 10–12 ciężarówek. Na placu budowy pracowała 72-tonowa koparka z długim wysięgnikiem, która „wygryzała” wysokie i wewnętrzne elementy konstrukcyjne, natomiast precyzyjną segregację wyburzonych materiałów oraz rozbiórkę konstrukcji na niższych poziomach wykonywały 38-tonowe koparki obrotowe. Zakończenie prac rozbiórkowych stanowi pierwszy oficjalny kamień milowy w historii projektu. Teraz rozpoczyna się nowy etap – wraz z odbudową dawnego budynku rusza realizacja projektu The Icon by Marriott Residences Budapest. Zgodnie z planami do końca 2027 roku osiągniemy stan surowy i zamkniętej elewacji, a całkowite oddanie do użytku oraz pierwsze przekazanie kluczy przewiduje się w pierwszej połowie 2028 roku.

Budynek lekko się przechylił

– Dlaczego zmieniono pierwotną koncepcję, która zakładała zachowanie czterech kondygnacji budynku płaskiego i wieżowca?

– Szczegółowe badania przeprowadzone w trakcie rozbiórki oraz dodatkowe analizy wykazały, że budynek przez dziesięciolecia nieznacznie się przechylił. Dane inżynieryjne jednoznacznie wykazały, że nawet przy zachowaniu istniejącego szkieletu żelbetowego nie można by w odpowiedzialny sposób zagwarantować ani stabilności konstrukcyjnej, ani spełnienia rygorystycznych, międzynarodowych wymagań dotyczących odporności sejsmicznej i nośności określonych w normie EUROCODE. Z tego powodu zmodyfikowana koncepcja projektu zakłada zastosowanie zupełnie nowej, bezkompromisowej konstrukcji nośnej, przy jednoczesnym zachowaniu oryginalnego, kultowego charakteru budynku w krajobrazie miejskim Körszálló.

– W jaki sposób zbadano stan kompleksu?

– W pierwszej kolejności przeprowadzono kompleksową analizę konstrukcji nośnej, na podstawie której natychmiast zleciliśmy dalsze, dogłębne badania. Cały proces przebiegał przy udziale głównego projektanta odpowiedzialnego za projekt, firmy KÖZTI, natomiast specjalistyczne pomiary geotechniczne i statyczne przeprowadzili niezależni, uprawnieni eksperci ds. konstrukcji nośnych. Nasze decyzje oparliśmy wyłącznie na ustalonych faktach i ustaleniach inżynieryjnych.

Zbadano również odporność budynku na trzęsienia ziemi

– Jakie badania poprzedziły decyzję o całkowitym rozbiórce?

– W ramach ekspertyzy konstrukcyjnej i geotechnicznej specjaliści przeprowadzili analizę podłoża pod budynkiem metodą elementów skończonych. W praktyce oznacza to najnowocześniejsze i precyzyjne modelowanie komputerowe zachowania gruntu. Zastosowano również tzw. analizę wsteczną, czyli dokładnie obliczono osiadanie i przemieszczenia poziome istniejącego budynku, a następnie porównano te najnowsze dane z dostępnymi wynikami wcześniejszych pomiarów.
Praca ekspertów obejmowała również dokładne określenie nośności gruntu pod płytą fundamentową oraz współczynników osadzenia. Model przetestowano również w dwóch skrajnych sytuacjach: zbadano codzienne, długotrwałe obciążenie, a także maksymalne obciążenie spowodowane ewentualnym trzęsieniem ziemi. Szczególną uwagę poświęcono również wychyleniu wierzchołka budynku oraz ogólnej wrażliwości konstrukcji na trzęsienia ziemi.

– Jakie jeszcze badania strukturalne przeprowadzono?

– Wiarygodność obliczeń została potwierdzona dzięki przeprowadzonej na miejscu analizie geotechnicznej, tzw. sondażowi SCPT, który dostarczył precyzyjnych danych fizycznych dotyczących głębszych warstw gruntu. Na tej podstawie eksperci przeprowadzili analizę statyczną istniejącej płyty fundamentowej, zwracając szczególną uwagę na kluczowe elementy nośne, belkę pierścieniową oraz zewnętrzne i wewnętrzne płyty skorupowe. Wyniki badań fizycznych były na bieżąco porównywane z dostępnymi oryginalnymi rysunkami projektowymi, dzięki czemu uzyskaliśmy jasny i pełny obraz rzeczywistego stanu betonu.

– Jakie ustalenia i wnioski merytoryczne zawiera ekspertyza?

– Szczegółowe badania fizyczne, wiercenia oraz modelowanie oparte na danych doprowadziły do tego samego wniosku: stan sześćdziesięcioletniej konstrukcji nośnej uległ nieodwracalnemu pogorszeniu. Ze względu na ograniczenia technologii betonowej z lat sześćdziesiątych oraz pogorszenie stanu technicznego w ostatnich dziesięcioleciach stara konstrukcja nośna nie spełniałaby już wymagań dotyczących długoterminowej stabilności i nie byłaby w stanie sprostać obecnym normom sejsmicznym EUROCODE.
Fakty te jednoznacznie wskazały, że całkowita wymiana konstrukcji pozostała jedynym odpowiedzialnym i profesjonalnym rozwiązaniem. Tylko w ten sposób można zagwarantować, że dzięki odbudowanej konstrukcji nieruchomość będzie w pełni spełniać wymogi bezpieczeństwa i użytkowania XXI wieku.

W centrum uwagi znajduje się zachowanie charakteru krajobrazu miejskiego

– Jedną z najbardziej kontrowersyjnych kwestii związanych z tą inwestycją jest to, co w praktyce oznacza zachowanie wartości modernistycznego budynku objętego lokalną ochroną zabytkową? W przypadku obiektu Körszálló elementy, które należy zachować, określa rozporządzenie samorządowe: jakie to są elementy i w jaki sposób zostaną uwzględnione w nowym budynku?

– Ochrona dziedzictwa modernistycznego nie oznacza w tym przypadku konserwacji przestarzałych elementów fizycznych, lecz przekazywanie kolejnych pokoleniom kluczowych wartości architektonicznych. Koncepcja zagospodarowania opiera się na założeniu, że w przypadku obiektu Körszálló prawdziwą wartością, którą należy zachować, są charakterystyczny kształt walca, proporcje bryły oraz sylwetka w krajobrazie miejskim. Odbudowywana konstrukcja nawiązuje do geometrii i proporcji bryły oryginalnego budynku, dzięki czemu nie zostanie naruszony widok, do którego przyzwyczaili się mieszkańcy Budapesztu. Należy podkreślić autentyczne zaplecze projektowe: autorem planów rekonstrukcji jest biuro KÖZTI, na którego biurkach w latach sześćdziesiątych powstał również oryginalny budynek, dzięki czemu projekt stanowi organiczną kontynuację ich własnego dziedzictwa architektonicznego. Szacunek, jaki biuro KÖZTI – pod kierownictwem Zoltána Timy – okazuje temu budynkowi, stanowi gwarancję, że w trakcie realizacji projektu jego kluczowe wartości zostaną autentycznie odzwierciedlone.
Rozbiórka nie dotyczy całego kompleksu: zachowamy wiele oryginalnych, cennych fragmentów ścian i detali budynku płaskiego znajdującego się obok wieży, które staną się integralną częścią nowego budynku.

Mieszkańców okolicy czeka bardziej ekologiczne otoczenie oraz kawiarnia

– Renowacja budynku tej skali, objętego lokalną ochroną zabytkową, wymaga poważnych przygotowań oraz skoordynowanej współpracy wielu podmiotów. Jakie konsultacje merytoryczne i urzędowe poprzedziły opracowanie obecnej, zmodyfikowanej koncepcji?

– Przygotowanie i realizacja inwestycji przebiegają na każdym etapie zgodnie z obowiązującymi przepisami, prawomocnymi pozwoleniami oraz zatwierdzeniami wydanymi przez właściwe organy. Ponieważ uwarunkowania statyczne wymagały weryfikacji projektów, zmodyfikowana koncepcja, obejmująca całkowitą wymianę konstrukcji, została również omówiona i poparta przez Krajową Radę Projektów Architektonicznych. Cały proces przebiega w sposób przejrzysty, w ramach ustalonych i kontrolowanych ram, co gwarantuje pełną zgodność projektu z przepisami prawnymi i wymogami technicznymi. 

W ten sposób odradza się dawny hotel

– Dlaczego zdecydowano się na koncepcję rezydencji branded zamiast zachowania tradycyjnych funkcji hotelowych i jakie potrzeby rynkowe stały się impulsem do powstania projektu The Icon by Marriott Residences Budapest?

– Realia rynkowe i dane historyczne jednoznacznie potwierdziły zmianę przeznaczenia obiektu. Wykorzystanie dawnego Hotelu Budapest w ciągu ostatnich dwudziestu lat nigdy nie było zadowalające, a ekonomiczne zagospodarowanie budynku stanowiło dla poprzednich właścicieli zasadniczo nierozwiązany problem od dziesięcioleci. Okazało się, że w tej okolicy nie ma rzeczywistego zapotrzebowania rynkowego na tradycyjny hotel tej wielkości. Po pandemii budynek funkcjonował jako akademik i schronisko dla pracowników, co również wskazywało, że dotychczasowa funkcja hotelowa nie okazała się opłacalna w perspektywie długoterminowej. Natomiast w sektorze nieruchomości mieszkaniowych obserwuje się chroniczny niedobór podaży oraz znaczny popyt rynkowy na nowoczesne mieszkania o najwyższej jakości. Oferujemy koncepcję nieruchomości mieszkaniowej, w której wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje na poziomie usług hotelowych. Na tę potrzebę odpowiada projekt The Icon by Marriott Residences Budapest, który jako pierwsza w kraju rezydencja pod marką (branded) łączy intymność prywatnych domów z jakością luksusowego hotelu. 51 ekskluzywnych mieszkań, zaprojektowanych zgodnie z koncepcją architektoniczną opracowaną przez BWM Designers & Architects, posiada okna i drzwi sięgające od podłogi do sufitu, przestronne wnętrza oraz panoramiczny widok na Budę. Komfort mieszkańców zapewniają usługi premium świadczone przez firmę Marriott, takie jak dedykowany concierge, strefa wellness z 17-metrowym basenem, sala fitness, a także prywatny salon i sala konferencyjna oraz organizacja licznych usług – na przykład prania i sprzątania.

– W jakim stopniu, po zmianie przeznaczenia, kompleks budynków i jego otoczenie pozostaną dostępne dla ogółu społeczeństwa oraz mieszkańców okolicy?

– Głównym celem inwestycji jest to, by nie izolować się, lecz stworzyć znaczącą wartość społeczną dla mieszkańców okolicy. Pierwszym krokiem w tym kierunku jest zastąpienie parkingów naziemnych nowoczesnym, podziemnym garażem. Stwarza to możliwość utworzenia zadbanego, zielonego parku, który będzie częściowo dostępny również dla ruchu publicznego. Ponadto MAM, jako deweloper, całkowicie odnowi ze środków własnych schody im. Zsuzsanny Lorántffy, które znajdują się w złym stanie, poprawiając w ten sposób infrastrukturę pieszą w okolicy. W zachowanej części budynku planujemy natomiast stworzyć obiekty handlowe – kawiarnię, delikatesy – oraz inne punkty usługowe, które będą otwarte również dla ogółu społeczeństwa. 

– Po zakończeniu prac rozbiórkowych rozpocznie się budowa. Czego mogą się spodziewać mieszkańcy okolicy i w jaki sposób zamierza się złagodzić uciążliwości związane z hałasem i pyłem podczas prac?

– Zdajemy sobie sprawę, że prace o takiej skali w centrum miasta nieuchronnie stanowią obciążenie dla bezpośredniego otoczenia. Podczas rozbiórki z wykorzystaniem ciężkiego sprzętu staraliśmy się zminimalizować zanieczyszczenie pyłem i hałasem poprzez ciągłe stosowanie środków technicznych: rozbiórkę skierowaną do wewnątrz, ciągłe zraszanie i nawilżanie. Ponieważ ten intensywny etap prac z wykorzystaniem ciężkiego sprzętu zakończył się na początku czerwca 2026 r., projekt wkroczył w znacznie spokojniejszą fazę. Rozpoczynające się wkrótce prace fundamentowe i budowlane będą wiązały się z o rząd wielkości mniejszym obciążeniem hałasem i pyłem. Prace będziemy nadal organizować pod ścisłą kontrolą techniczną i na bieżąco monitorować stan okolicznych budynków. Dziękujemy mieszkańcom za cierpliwość i mamy nadzieję, że będą Państwo zadowoleni z efektu końcowego, a po zakończeniu budowy znacznie poprawimy stan Państwa bezpośredniego otoczenia. 

Inwestycja o trwałej wartości

– Wspomniał Pan wcześniej, że przekazanie kluczy planowane jest na rok 2028. Jakie narzędzia i systemy wspierają efektywność realizacji oraz przestrzeganie rygorystycznych ram czasowych i budżetowych?

– Całkowita modernizacja modelu Körszálló to niezwykle złożone zadanie, wymagające precyzyjnego projektowania inżynierskiego, w którym nie ma miejsca na opóźnienia ani niedokładności. W przypadku modelu Market Csoport działanie oparte na danych jest obecnie podstawą: procesy wspiera dedykowany zespół ds. zarządzania modelem BIM oraz zespół analityków BI. Dzięki modelowaniu informacji o budynku całą fazę wykonywania fundamentów i konstrukcji można symulować i optymalizować cyfrowo z wyprzedzeniem. To właśnie ten zestaw narzędzi technologicznych i wiedzy, a także stała kontrola branżowa gwarantują minimalizację ryzyka oraz realizację projektu zgodnie z warunkami rynkowymi i technologicznymi, z zachowaniem ścisłej zgodności z ustalonymi ramami czasowymi i budżetowymi. 

– Jak koncepcja rezydencji branded została przyjęta na rynku nieruchomości? Jakie preferencje nabywców ujawniły się od momentu rozpoczęcia sprzedaży i jak kształtowało się zainteresowanie projektem?

– Znaczne zainteresowanie rynkowe odnotowane od momentu rozpoczęcia sprzedaży jednoznacznie potwierdziło słuszność tej koncepcji. Spośród ograniczonej liczby, łącznie 51 ekskluzywnych rezydencji, wiele nieruchomości znalazło już oficjalnych nabywców na tym wczesnym etapie realizacji projektu. Grono zainteresowanych jest niezwykle świadome: do projektu zgłaszają się nabywcy, którzy poszukują najwyższej jakości architektonicznej na styku zielonej strefy Buda i centrum miasta, przemyślanych rozkładów pomieszczeń z jedną, dwiema lub trzema sypialniami oraz usług zapewniających najwyższy komfort, gwarantowanych przez Marriott. Rezydencja branded to dziś nie tylko wybór stylu życia, ale także świadoma decyzja inwestycyjna. Znana na całym świecie marka, standardy eksploatacyjne Marriott oraz utrzymywany w długiej perspektywie czasowej poziom usług zapewniają stabilność wartości, której w przypadku tradycyjnego mieszkania klasy premium nie da się w takim stopniu zagwarantować. Ponieważ liczba mieszkań jest ograniczona, możliwości dla osób, które chciałyby stać się częścią jednej z najbardziej stabilnych pod względem wartości i ekscytujących renowacji nieruchomości w Budzie, czyli projektu The Icon by Marriott Residences Budapest, stale się zawężają.