Cena nieprzewidywalności: liderzy branży o realnych możliwościach zapewnienia przystępnych cenowo mieszkań

Zamiast nudnych statystyk dotyczących kryzysu mieszkaniowego, wydarzenie otwierające 11. sezon KÉK skupiało się na możliwościach działania podmiotów rynkowych. W dyskusji panelowej Sándor Scheer, założyciel i dyrektor generalny Market Építő Zrt., oraz András Wolf, zastępca dyrektora generalnego ds. technicznych, zmierzyli się ze swoimi poglądami z Gergelyem Fernezelyim, głównym projektantem FBIS, oraz Csabą Jelinekiem, socjologiem i współzałożycielem centrum Periféria. Dyskusję moderował Samu Szemerey.

Ukryte czynniki generujące koszty: niepewność i brak organizacji

Chociaż opinia publiczna często uważa, że za wysokimi cenami mieszkań stoi wzrost kosztów materiałów budowlanych i siły roboczej, dyskusja pokazała, że w tle zachodzą znacznie bardziej złożone, wzajemnie się wzmacniające procesy. Uczestnicy zgodzili się, że największym czynnikiem wpływającym na wzrost kosztów jest w rzeczywistości nieprzewidywalność: niepewność otoczenia regulacyjnego, przedłużające się procesy uzyskiwania pozwoleń i ryzyko częstych zmian planów w trakcie realizacji projektów są uwzględniane w ostatecznej cenie.

Według ekspertów, w przypadku Węgier często nie chodzi o wysokie koszty technologiczne budowy, ale o znaczne rezerwy w zakresie organizacji procesów. Efektywność hamuje fakt, że w kulturze projektowania często zbyt wcześnie powstają „wyryte w kamieniu” koncepcje, bez przemyślenia całkowitych kosztów cyklu życia.

Sándor Scheer, założyciel i dyrektor generalny Market Építő Zrt., podkreślił kluczową rolę cen działek, zwracając uwagę na znaczenie zaangażowania państwa:

„Prawdziwą pomocą byłoby udostępnienie profesjonalnie przygotowanych działek z mediami, które inwestorzy mogliby nabyć po realistycznych cenach. W ten sposób państwo i samorządy lokalne mogłyby najskuteczniej regulować, gdzie i jakie mieszkania mają być budowane, co w znacznym stopniu obniżyłoby cenę produktu końcowego”.

Brak rynku mieszkań na wynajem i gwarancje jakości

Podczas rozmowy istotnym tematem była dysproporcja w strukturze własności mieszkań w kraju. Węgry wyróżniają się na tle Europy bardzo wysokim odsetkiem nieruchomości będących własnością prywatną, wynoszącym ponad 90%, podczas gdy znaczna część rynku mieszkań na wynajem funkcjonuje jako nieuregulowany „rynek szary”. Socjolog Csaba Jelinek zwrócił uwagę, że przystępność cenową należy oceniać nie tylko na podstawie ceny zakupu, ale także kosztów mieszkaniowych w stosunku do dochodów gospodarstw domowych.

Według ekspertów brak stabilnego sektora instytucjonalnych mieszkań czynszowych (build-to-rent) jest nie tylko kwestią społeczną, ale także jakościową. Główny projektant Gergely Fernezelyi uważa, że niepewność obecnego otoczenia prawnego powstrzymuje zarówno wynajmujących, jak i najemców.

„Gdyby mieszkania czynszowe budowano w ramach instytucjonalnych, poprawiłaby się również jakość budownictwa. Jeśli deweloper musi długoterminowo zarządzać budynkiem, w jego podstawowym interesie leży stworzenie trwałego, energooszczędnego i niewymagającego konserwacji obiektu, a nie tylko ponoszenie odpowiedzialności do momentu przekazania nieruchomości”.

Zmiana technologiczna: nie powrót „paneli”

Jak budować taniej i szybciej bez utraty jakości? Według uczestników dyskusji prawdziwą alternatywą są nowoczesne technologie przemysłowe, takie jak prefabrykacja, modułowość i projektowanie oparte na BIM. Należy jednak wyjaśnić pojęcia: eksperci podkreślili, że nie jest to powrót do starej ery paneli, ale precyzyjne, zapewniające jakość rozwiązanie inżynieryjne, które jest już bardzo popularne w krajach rozwiniętych.

Największą przeszkodą w upowszechnieniu tej technologii jest obecnie wielkość rynku. Aby osiągnąć efekt redukcji kosztów, konieczne są bowiem ekonomie skali i odpowiednia wielkość produkcji. Wolf András, zastępca dyrektora technicznego Market, zwrócił uwagę, że największym wrogiem wydajności są późniejsze zmiany planów.

„Najbardziej krytycznym punktem są zmiany wprowadzane po zakończeniu projektowania. Kiedy podczas realizacji projektu zmieniają się wymagania w stosunku do zatwierdzonego projektu – czy to w zakresie planu piętra, czy treści technicznej – może to spowodować wykładniczy wzrost kosztów. Podstawą efektywności jest zdyscyplinowane przygotowanie, akceptacja standardowych rozwiązań i przestrzeganie planów”.

Otoczenie regulacyjne: konieczna jest dyferencjacja

Wśród problemów strukturalnych uczestnicy podkreślili, że obecne przepisy są często zbyt szczegółowe i nie rozróżniają między luksusowymi inwestycjami rynkowymi a projektami mieszkaniowymi o przystępnych cenach. Efektywne kosztowo budownictwo jest często utrudnione przez zbyt rygorystyczne lokalne przepisy budowlane, nieuzasadnione w niektórych przypadkach wysokie wymagania dotyczące liczby miejsc parkingowych lub przepisy mające wyłącznie charakter estetyczny, które znacznie zwiększają koszty, nie poprawiając jednocześnie w znaczący sposób jakości życia.

W trakcie rozmów branżowych pojawiła się kwestia możliwości wprowadzenia zróżnicowanych regulacji w odniesieniu do programu Otthon Start. Zgodnie z propozycjami w przypadku projektów dotyczących budownictwa mieszkaniowego o odpowiedniej wielkości (np. powyżej 250 mieszkań) uzasadnione byłoby wprowadzenie przyspieszonej, uproszczonej procedury wydawania pozwoleń oraz przegląd norm dotyczących parkingów i innych przepisów w celu zwiększenia efektywności.

Zasada „mniej, ale lepiej”

Pod koniec rozmowy uczestnicy doszli do konsensusu, że aby zapewnić dostępność mieszkań w przystępnych cenach, konieczne jest racjonalizowanie potrzeb nabywców i zamawiających. Oczekiwania takie jak nadmiernie indywidualne rozkłady pomieszczeń, duże rozpiętości lub narzucanie rozwiązań technicznych charakterystycznych dla domów jednorodzinnych w środowisku wspólnot mieszkaniowych powodują nieproporcjonalny wzrost kosztów projektów.

Model efektywności opracowany przez Market opiera się na zasadzie „mniej, ale lepiej”: oznacza to przyjęcie typowych konstrukcji i standardowych rozwiązań oraz skupienie się na mniejszych powierzchniach, które można doskonale wyposażyć i które są funkcjonalne.

W podsumowaniu Csaba Jelinek podkreślił znaczenie odpowiedzialności społecznej:

„Niedrogie mieszkania nie mogą funkcjonować wyłącznie na zasadach rynkowych, w oparciu o ekonomię skali, bez odpowiedniego zaangażowania państwa i zachęt regulacyjnych. Potrzebne są zmiany strukturalne, które w perspektywie długoterminowej zapewnią zdrową równowagę między kosztami mieszkaniowymi a dochodami”.

Jednocześnie eksperci podkreślili, że choć konieczne są kompromisy, tańsze mieszkania nie mogą oznaczać krótkiej żywotności lub niskiej jakości budynków. Bezpieczeństwo konstrukcji, trwałość i zrównoważona eksploatacja to podstawowe wymagania, których nie można lekceważyć w imię obniżenia kosztów.