Prețul imprevizibilității: liderii industriei despre posibilitățile realiste pentru locuințe la prețuri accesibile

În loc de statisticile repetate până la sațietate privind criza imobiliară, evenimentul de deschidere al celui de-al 11-lea sezon al KÉK s-a concentrat pe opțiunile disponibile pentru actorii de pe piață. În cadrul discuției din cadrul panelului, Sándor Scheer, fondator și CEO al Market Építő Zrt., și András Wolf, directorul tehnic adjunct al companiei, și-au dezbătut opiniile cu Gergely Fernezely, designer șef la FBIS, și Csaba Jelinek, sociolog și cofondator al Centrului Periféria. Discuția a fost moderată de Samu Szemerey.

Factori ascunși care generează costuri: incertitudine și dezorganizare

Deși opinia publică consideră adesea că creșterea costurilor materialelor de construcție și a forței de muncă este motivul din spatele prețurilor ridicate ale locuințelor, discuția a evidențiat faptul că în fundal există procese mult mai complexe, care se întăresc reciproc. Participanții au convenit că cel mai important factor de cost este, de fapt, imprevizibilitatea: incertitudinea din mediul de reglementare, procesele îndelungate de autorizare și riscul modificărilor frecvente ale proiectelor sunt toate luate în calcul la stabilirea prețului final.

Potrivit experților, în Ungaria, de multe ori nu costurile tehnologice ale construcției sunt ridicate, ci mai degrabă există încă un potențial semnificativ de îmbunătățire în organizarea proceselor. Eficiența este afectată de faptul că, în cultura proiectării, conceptele sunt adesea stabilite prea devreme, fără a se lua în considerare costurile totale pe durata ciclului de viață.

Sándor Scheer, fondator și director general al Market Építő Zrt., a subliniat rolul esențial al prețurilor terenurilor, accentuând importanța implicării statului:

„Adevăratul ajutor ar fi dacă ar exista terenuri pregătite profesional și amenajate pentru construcția de locuințe, pe care investitorii le-ar putea achiziționa la prețuri realiste. Acest lucru ar permite autorităților statale și locale să reglementeze în mod eficient unde și ce tip de locuințe ar trebui construite, reducând astfel semnificativ prețul produsului final.”

Lipsa locuințelor de închiriat și a garanțiilor de calitate

În cadrul discuției, distorsiunea structurii proprietății imobiliare interne a devenit un subiect important. În Ungaria, proporția proprietăților private este excepțional de mare în comparație cu standardele europene, depășind 90 %, în timp ce o parte semnificativă a pieței de închiriere funcționează ca o „piață paralelă” nereglementată. Sociologul Csaba Jelinek a subliniat că accesibilitatea ar trebui evaluată nu numai în termeni de preț de achiziție, ci și în termeni de costuri de locuire raportate la venitul gospodăriei.

Potrivit experților, lipsa unui sector instituțional stabil al locuințelor de închiriat (build-to-rent) nu este doar o problemă socială, ci și una de calitate. Designerul șef Gergely Fernezelyi consideră că incertitudinea mediului juridic actual îi descurajează atât pe proprietari, cât și pe chiriași.

„Dacă apartamentele de închiriat ar fi construite într-un cadru instituțional, acest lucru ar duce și la o îmbunătățire a calității construcției. Dacă un dezvoltator trebuie să exploateze clădirea pe termen lung, este în interesul său să creeze o clădire durabilă, eficientă din punct de vedere energetic și cu întreținere redusă, mai degrabă decât să fie responsabil pentru ea doar până la predarea sa.”

Schimbarea tehnologică: nu revenirea „panoului”

Cum putem construi mai ieftin și mai rapid, fără a compromite calitatea? Potrivit participanților la discuție, tehnologiile industrializate moderne – precum prefabricarea, modularitatea și proiectarea bazată pe BIM – oferă o alternativă reală. Cu toate acestea, este important să se clarifice conceptele: experții au subliniat că nu este vorba de o revenire la vechea eră a clădirilor prefabricate, ci de o soluție inginerească de precizie, cu calitate garantată, care este deja extrem de răspândită în țările dezvoltate.

Principalul obstacol în calea răspândirii acestei tehnologii este în prezent dimensiunea pieței. Pentru ca efectul de reducere a costurilor să se manifeste, sunt necesare economii de scară și un volum suficient. András Wolf, director tehnic adjunct la Market, a subliniat că principalul dușman al eficienței este modificarea ulterioară a planurilor.

„Cel mai important aspect este efectuarea modificărilor după finalizarea proiectului. Când cerințele se modifică în timpul construcției față de planul aprobat, fie în ceea ce privește planurile etajelor, fie conținutul tehnic, costurile pot crește exponențial. Eficiența se bazează pe pregătirea disciplinată, acceptarea soluțiilor standard și respectarea planurilor.”

Cadrul de reglementare: este necesară diferențierea

Printre problemele structurale, participanții au subliniat faptul că reglementările actuale sunt adesea prea detaliate și nu fac distincție între proiectele imobiliare de lux bazate pe piață și proiectele de locuințe accesibile. Construcțiile rentabile sunt adesea împiedicate de reglementări locale excesiv de stricte în materie de construcții, de cerințe obligatorii nejustificat de ridicate privind spațiile de parcare în unele zone sau de cerințe pur estetice, care cresc semnificativ costurile fără a îmbunătăți în mod substanțial calitatea vieții.

În cadrul dialogului profesional, a fost ridicată problema posibilității unei reglementări diferențiate în legătură cu Programul Otthon Start. Conform propunerilor, în cazul proiectelor care vizează furnizarea de locuințe la prețuri accesibile într-un volum suficient (de exemplu, peste 250 de locuințe), ar fi justificată introducerea unei proceduri de autorizare simplificate, accelerate, precum și revizuirea standardelor de parcare și a altor reglementări în interesul eficienței.

Principiul „mai puțin înseamnă mai mult”

La finalul discuției, participanții au ajuns la un consens că raționalizarea cerințelor cumpărătorilor și clienților este, de asemenea, necesară pentru a obține locuințe la prețuri accesibile. Așteptări precum planuri de etaj excesiv de unice, spații mari sau impunerea de caracteristici tehnice tipice pentru casele familiale într-un mediu de condominiu fac ca proiectele să fie disproporționat de costisitoare.

Modelul de eficiență dezvoltat de Market urmează principiul „mai puțin înseamnă mai mult”: aceasta înseamnă acceptarea structurilor tipice și a soluțiilor standard și acordarea priorității suprafețelor mai mici, care pot fi amenajate în mod excelent și funcțional.

În concluziile sale, Csaba Jelinek a subliniat importanța responsabilității sociale:

„Locuințele accesibile nu pot funcționa exclusiv pe baza pieței, cu economii de scară, fără implicarea adecvată a guvernului și fără stimulente normative. Sunt necesare schimbări structurale pentru a asigura un echilibru sănătos între costurile locuințelor și venituri pe termen lung.”

Cu toate acestea, experții au subliniat că, deși compromisurile sunt necesare, locuințele mai ieftine nu ar trebui să însemne clădiri cu durată de viață scurtă sau de calitate slabă. Siguranța structurală, durabilitatea și funcționalitatea durabilă sunt cerințe de bază care nu ar trebui compromise în scopul reducerii costurilor.