Co jest budowane?

Rozwój rynku może być również zorientowany na jakość

Opublikowano

2024. 01. 21. 10:55
Bayer Construct buduje budynki, które będą ekonomicznie opłacalne w dłuższej perspektywie w ramach największego projektu w dzielnicy XIV.

Wiele razy w osobnej rubryce informowaliśmy o o projekcie Zenit w Zugló, największej inwestycji deweloperskiej w dzielnicy, w której projektanci położyli nacisk nie tylko na aspekty finansowe, ale także na długoterminowe funkcjonowanie. Imre Harmat, dyrektor ds. rozwoju w Bayer Property Zrt. Zapytaliśmy go, gdzie znaleźli punkt przecięcia kwestii technicznych i sprzedażowych.

"Deweloperzy i wykonawcy idą ręka w rękę, ponieważ mają ten sam cel: dostarczyć ten sam produkt końcowy na czas i w ramach budżetu" , powiedział dyrektor ds. rozwoju. "W przypadku Grupy Bayer sytuacja jest nieco szczególna, ponieważ jesteśmy wewnętrznymi wykonawcami".

 

 

Zadanie inwestora

Projekt Zenit by Bayer rozpoczął się jako inwestycja rynkowa, a jego celem jest przede wszystkim sprzedaż powierzchni biurowej na rynku. Na terenie między placem Bosnyák a potokiem Rákos powstanie siedem biur i jednego budynku mieszkalnego w ramach realizacji projektu Bayer Construct Zrt. Określono już specyfikę konstrukcyjną budynków, ponieważ szkielet filarowy zasadniczo determinuje proporcje powierzchni wynajmowanej. Dla najemcy i inwestora najważniejsza jest oczywiście efektywność budynków, ale jednocześnie muszą one być przyjazne dla użytkowników – a pogodzenie tych dwóch czynników często bywa trudne. Jeśli powstają ogromne przestrzenie wspólne, a mało powierzchni biurowej, biura nie są w stanie pokryć kosztów utrzymania.

"Proporcje są zatem najważniejszą rzeczą, ponieważ nie ma złotej proporcji, której możemy przestrzegać w każdym rozwoju" - podkreślił Imre Harmat..

 

Imre Harmat, dyrektor ds. rozwoju Bayer Property Zrt.
Zdjęcie Tamás Dernovics/magyarepitok.hu

 

Jak powiedział, musimy tworzyć wydajne, nadające się do zamieszkania i użytkowania budynki, które często mogą różnić się wielkością w zależności od potrzeb najemcy. Oczywiście istnieją ramy regulacyjne, których należy przestrzegać, ale dotyczą one tylko bryły budynku, a zaprojektowanie przestrzeni jest wielkim zadaniem dewelopera.

Idealna przestrzeń biurowa nie zawsze musi być wymyślona, istnieje szereg wypróbowanych i przetestowanych standardów, których deweloperzy mogą przestrzegać. Punktem odniesienia dla powierzchni biurowej nadającej się do zamieszkania jest fasada z otworami co najmniej co 1,35 metra. Wewnętrzne ścianki działowe powinny być do tego dostosowane.

"Kiedy projektujemy budynek, musimy wziąć pod uwagę te jednostki elementów, nawet jeśli, powiedzmy, ośmiocentymetrowa rozpiętość sprawiłaby, że konstrukcja byłaby bardzo kosztowna, znacznie pogrubiając konstrukcje pomostowe" - rozwinął Imre Harmat.

 

Nowe aspekty

Budynek musi jednak posiadać elementy wykraczające poza przestrzeń, które mogą być atrakcyjne z punktu widzenia wynajmu: automatyczne sterowanie oświetleniem oraz automatyczne chłodzenie i ogrzewanie są oczywiście już oczekiwane, ale są one być może wyczuciem głębi, na którą wpływa inżynieria usług budowlanych poprzez włączenie komercyjnie ważnego szczegółu.

"Wśród wielu negatywnych skutków kryzysu energetycznego, fakt, że zarządzamy naszymi zasobami w bardziej przemyślany sposób jest zdecydowanie pozytywnym rezultatem. Podczas gdy najemcy zwracali niewielką uwagę na koszty utrzymania swoich budynków, teraz zasadniczo się to zmieniło." Kiedy projektowano budynki ZVK, ważnym kryterium było to, że ich wydajność energetyczna powinna być znacznie powyżej obecnej średniej rynkowej.

"Nie ma innego biurowca AA+ w Europie, takiego jak ten, który budujemy w Zugló", powiedział.

 

 

Na efektywność energetyczną wpływa wiele czynników, np. ilość szkła zastosowanego w elewacji, ponieważ znacznie pogarsza ono izolację cieplną. Podczas projektowania uwzględniono więc takie i podobne zasady, ale decydującym krokiem było wykorzystanie energii geotermalnej. System ogrzewania wodą termalną sprawia, że biurowce Zenit osiągają kategorię energetyczną AA+, co jest wynikiem niemal wyjątkowym, a użytkownicy końcowi, którzy wprowadzą się do budynku, będą mogli dostrzec wiele korzyści z tego wynikających.

 

Woda termalna dla efektywności energetycznej

Podczas gdy do chłodzenia wykorzystuje się system pomp ciepła zasilany energią elektryczną, do przygotowania ciepłej wody użytkowej i ogrzewania wykorzystuje się wodę termalną (o czym mowa w w osobnym artykule). Stanowi to ogromną korzyść zarówno dla dewelopera, jak i przyszłego operatora, ponieważ zapewnia ogrzewanie całego budynku i dostawę ciepłej wody. Mimo to, dla bezpieczeństwa zainstalowany zostanie niezależny system ogrzewania, który może całkowicie przejąć zaopatrzenie budynków, ale oczywiście nie będzie on tak wydajny jak system główny.

 

Zdjęcie: Mihály Erdei/magyarepitok.hu

 

W ramach systemu termalnego wywiercono odwiert (nasza ekipa nakręciła o tym spektakularny film), do którego budowana jest pętla – zaopatruje ona w energię cieplną wszystkie budynki. Z punktu widzenia deweloperów przedsięwzięcie to jest wyjątkowe, ponieważ – jak zwrócił uwagę Imre Harmat – obecnie znacznie łatwiej jest sprzedać dobrze funkcjonujące, energooszczędne mieszkanie niż mniej wydajne.

"Dziś trend jest nieco odwrotny. Oczywiście lokalizacja jest nadal najważniejszym czynnikiem, ale efektywność energetyczna domu jest na drugim miejscu na liście punktów sprzedaży", powiedział.

 

Mieszkańcy korzystają również z energii odnawialnej

W przypadku budynków mieszkalnych obowiązują zupełnie inne standardy. Na przykład stopień kondensacji jest kluczowym kryterium, a OTÉK zabrania budowy mieszkań skierowanych wyłącznie na północ. Istotne jest również określenie, komu produkt będzie sprzedawany. Czy będzie popyt na mniejsze mieszkania o powierzchni około 50 m2, czy większe o powierzchni 70-120 m2?

Najważniejszą rzeczą przy takiej inwestycji jest więc znalezienie odpowiedniego produktu dla odpowiedniego miejsca.

W ramach projektu w zugló Bayer Construct Zrt. wybuduje 168 mieszkań, co będzie miało mniejszy wpływ na środowisko niż gigantyczna inwestycja. A rozwój budownictwa mieszkaniowego, jak każde budownictwo rynkowe, jest niezrozumiały bez ekonomicznej i infrastrukturalnej sytuacji środowiska. Każdy rozwój nieruchomości ma wielokierunkowy wpływ: Bayer Construct odnowi również otoczenie budynków w Zugló w wielu miejscach, ponieważ ma podstawowy interes w łatwym dostępie, dobrych drogach do domów i atrakcyjnym otoczeniu, a nie tylko w samym budynku.

Aby to osiągnąć, droga Csömöri zostanie przebudowana wraz z kilkoma innymi pobliskimi drogami.

 

 

Usługi w centrum uwagi

Każdy będzie miał własną przestrzeń do pracy w biurach, które będą zgodne z klasycznym układem powierzchni biurowej w zależności od potrzeb najemcy. Pokoje zostaną zaprojektowane w pomieszczeniach z naturalnym światłem, a w centralnym rdzeniu, obok klatek schodowych i wind, znajdą się sale konferencyjne, aneksy kuchenne czy serwerownie.

Budynek wielofunkcyjny O1, na parterze i poziomie -1, będzie centrum handlowym o powierzchni prawie 11 000 metrów kwadratowych, z szeroką gamą sklepów dla mieszkańców i gości. Jak mówi dyrektor ds. rozwoju, istnieje duże zainteresowanie dzierżawą budynku, a negocjacje przebiegają pomyślnie.

"Zasadniczo jest to inwestycja biznesowa, musi być opłacalna. Jeśli nie możemy jej zbudować w dobrej cenie i nie możemy jej wydzierżawić w dobrej cenie, to nie wykonaliśmy dobrej roboty", dodał dyrektor ds. rozwoju.

Budynek ten będzie bramą do całego projektu, zapewniając dostęp dla pieszych z węzłów komunikacyjnych do budynków znajdujących się za nim. Korytarz-przejście przez obiekty doprowadzi do centralnej promenady, która będzie przeznaczona wyłącznie dla pieszych. Znajdzie się tam dużo zieleni i wysokiej jakości kostka brukowa. Wszystkie osiem budynków jest zorganizowanych wokół tej centralnej osi.

 

Źródło: Link

Powiązane tematy:
Continue Reading
Reklama

Popularny