Mieszkania na wynajem, Rákosrendező, decentralizacja – na podium Real Estate Beach Conference padły ważne uwagi

Dzisiaj rozpoczęła się konferencja Ingatlan Regatta, a przed jej rozpoczęciem odbyła się wielka konferencja poświęcona sytuacji i perspektywom sektora nieruchomości. W naszej relacji z tego wydarzenia nie jesteśmy w stanie przedstawić wszystkich rozmów i szczegółów wystąpień, jednak dzięki wybranym fragmentom z pewnością uda nam się poruszyć kwestie, które interesują większość osób.

Kurs 10. Ingatlan Regatta rozpoczął się w dniach 3–5 września w Balatonfüred, a głównym prelegentem poprzedzającej go konferencji Real Estate Beach Conference był Samu Szemerey, sekretarz stanu ds. inwestycji architektonicznych i budownictwa naziemnego w ramach Közlekedési és Beruházási Minisztérium oraz główny architekt kraju, który wygłosił wykład inauguracyjny pt. „Kompas rządowy: czego można się spodziewać w najbliższych miesiącach?” .

Zlikwidują centralizację

„Nie będziemy budować inwestycji, lecz miasta” – powiedział w swoim wystąpieniu Samu Szemerey.

„Wszystkie konsekwencje i elementy składowe tej sytuacji, z którymi mamy teraz do czynienia. Naszym celem na najbliższe miesiące jest takie ukierunkowanie odziedziczonych dużych inwestycji, aby odpowiadały one zarówno celom zrównoważonego rozwoju, jak i interesom społeczności. Chcielibyśmy nadać trwały charakter współpracy, która w ostatnim okresie była dość chaotyczna; pragniemy stworzyć warunki uczciwej konkurencji zarówno w zakresie fachowym, jak i w ramach przepisów prawnych oraz w odniesieniu do konkretnych inwestycji.”

„Składa się to z trzech głównych elementów: program Wekerle Sándor Lakásépítési Program koncentruje się na budowie mieszkań na wynajem, akademików i mieszkań służbowych – czyli na zapewnieniu przystępnych cenowo mieszkań. Postrzegamy to jako część szerszego systemu zachęt na rynku mieszkaniowym, a ostateczna wersja programu zostanie zatwierdzona jesienią.

W mediach duże zainteresowanie wzbudził przegląd inwestycji priorytetowych, w ramach którego dążymy do przedstawienia rynkowi kryteriów merytorycznych, na podstawie których wyobrażamy sobie przyszłe inwestycje i do których można dostosować projekty rozpoczęte wcześniej jako priorytetowe – oczywiście tylko te, które znajdują się na takim etapie, że można mówić o takich warunkach.”

„Naszym trzecim zadaniem – zaznaczył – jest unowocześnienie ram prawnych, a częściowo także uzupełnienie braków. Zdajemy sobie sprawę, jak trudne jest dla podmiotu rynkowego coroczne dostosowywanie się do nowych przepisów, dlatego naszym celem nie jest przedstawienie Państwu zupełnie nowego otoczenia, lecz stworzenie systemu funkcjonującego w perspektywie długoterminowej, przy zachowaniu wartości obecnych regulacji. Jednym z takich obszarów jest proces inwestycji publicznych, a także doprecyzowanie i dostosowanie do rzeczywistych warunków przepisu TÉKA.

”Chcemy odejść od dążenia do centralizacji, które charakteryzowało ostatnie lata. W tym celu należy opracować protokół, który od samego początku jasno określi odpowiednie wymagania i zakresy odpowiedzialności dla wszystkich – podkreślił sekretarz stanu.”

Nowa era, nowe Budapeszt?

Edina Lupsa, kierowniczka działu zarządzania nieruchomościami KÉSZ Csoport, Samu Szemerey, sekretarz stanu ds. architektury, Pál Dános, partner stowarzyszony w KPMG, oraz Gergely Nagy, regionalny dyrektor ds. dużych przedsiębiorstw w OTP, rozmawiali o możliwościach stolicy.

„W naszej grupie kapitałowej istnieje ogromna potrzeba – powiedziała Edina Luspa w odpowiedzi na słowa sekretarza stanu – stworzenia przejrzystego i przewidywalnego otoczenia regulacyjnego, o którym mówił Samu Szemerey. Mamy nadzieję, że położy to kres utrwalonemu systemowi zasad, zgodnie z którym jedni są równi, a inni równiejsi”.”

W związku z sytuacją dzielnicy Rákosrendező Pál Dános wyraził zadowolenie, że tak duży obszar terenów niezagospodarowanych może uzyskać nowy status w Budapeszcie. „Braliśmy udział, a właściwie nadal bierzemy udział w rozwoju dzielnicy Rákosrendező. Za każdym planem zagospodarowania przestrzennego stoi bardzo obszerny zbiór danych, który przygotował ’twórca’ tego planu. My opracowaliśmy model ekonomiczny dotyczący rozwoju urbanistycznego tego obszaru. Model ten pozwala znaleźć odpowiedzi na wiele pytań i dzięki niemu można kontrolować kolejne kroki. Tworzenie takich modeli powinno być nieodzowne w przypadku każdego większego projektu.”

„Potrzebna jest edukacja przemyślana przez państwo w sposób racjonalny – a nie z politycznego punktu widzenia – aby każda inwestycja, wraz ze wszystkimi skutkami, jakie wywiera na otoczenie, przyniosła jak największe korzyści dla jak największej liczby osób” – podkreślił Gergely Nagy. „Z tym wiąże się również budowa mieszkań czynszowych, które stanowią 4% obecnego zasobu mieszkaniowego w stolicy. Jest w tym ogromny potencjał rozwojowy”.”

„Zachęcam wszystkich inwestorów, by byli ciekawi świata, gotowi do eksperymentów i ambitni. Odwiedźcie sąsiednie kraje i zobaczcie, co dzieje się w Pradze czy Bratysławie” – podsumował Samu Szemerey.

Budownictwo: to coś więcej niż cegła i beton

„Z tego, co dotychczas powiedziano, wyłania się zarys fali inwestycji. Pytanie brzmi: czy branża budowlana jest na to gotowa? Czy potrafimy budować szybciej, dokładniej i w sposób bardziej przewidywalny niż dotychczas?” – zapytał Péter Kincses, kierownik ds. sprzedaży i rozwoju biznesowego w BC Zrt., swoich trzech rozmówców. László Koji, prezes ÉVOSZ, Csaba Livják, założyciel BuildEXT, oraz István Csúsz, dyrektor ds. rozwoju biznesowego w INETON, szukali odpowiedzi na wyzwania stojące przed branżą budowlaną.

„Branża budowlana dysponuje obecnie zdolnością produkcyjną o 15-20% większą niż liczba rzeczywistych zleceń” – stwierdził Koji László. To cała sieć wzajemnych powiązań, w której bez wysokiej jakości zleceniodawców nie ma wysokiej jakości budownictwa. Dobrą wiadomością dla inwestorów jest to, że uczestnicy łańcucha wartości będą zmuszeni do ostrzejszej konkurencji.”

„Na szczęście w ostatnim czasie spotkałem się z kilkoma świadomymi klientami, którzy akceptują nasze metody i powierzają nam realizację projektu” – opowiadał Csaba Livják. „W takiej sytuacji potrafimy niezwykle szybko zamknąć procesy i osiągnąć oszczędności rzędu nawet 25–30%. Technologia jest dostępna dla wszystkich, ale często to właśnie przygotowanie projektów uniemożliwia pozostałym uczestnikom korzystanie z niej. Dlatego też klienci również muszą się rozwijać.”

István Csúsz dodał do tego: „Prefabrykacja nie jest rozwiązaniem we wszystkich przypadkach, ale w przypadku bardzo wielu projektów byłaby to idealna opcja. „Obecnie realizujemy projekt, w ramach którego musieliśmy wykonać 78 tysięcy metrów kwadratowych stropów. Nie dałoby się tego zrealizować bez zastosowania prefabrykatów. Naszym najważniejszym celem jest pokazanie, jak przebiega projektowanie oparte na standardzie BIM, ponieważ stanowi to podstawę rozwoju. Można by nawet powiedzieć, że jest to swego rodzaju ewangelizacja”.”

Jaka będzie kolejna ważna zmiana na rynku mieszkaniowym?

Péter Bukta, dyrektor ds. rozwoju w firmie LIVING, György István Molnár, właściciel firmy Molnár Beton oraz Péter Futó, kierownik ds. analiz w firmie Zenga, a w roli moderatora Gergely Nagy, regionalny dyrektor ds. dużych przedsiębiorstw w firmie OTP, szukali odpowiedzi na pytanie, co czeka nas na rynku mieszkaniowym w najbliższych latach – przy czym oczywiście poruszono również kwestię sytuacji firmy Bayer Construct.

„Ten burzliwy okres nie przysłużył się żadnemu z uczestników rynku nieruchomości. Mamy nadzieję, że teraz nadejdzie spokojniejszy i bardziej przewidywalny czas – podkreślił Péter Bukta”. ”Sytuacja w zakresie finansowania budowy mieszkań na wynajem nie jest już tak jednoznaczna, ponieważ obecnie nie moglibyśmy uzyskać na ten cel kredytu; należy również uregulować sytuację prawną wynajmujących i najemców. Jesteśmy obecni na rynku polskim, z którego, na szczęście, można przejąć wiele rozwiązań”.”

„Podszedłbym do tej kwestii z dwóch stron, ponieważ obserwujemy to, co się dzieje, zarówno z perspektywy inwestorów i deweloperów nieruchomości, jak i producentów materiałów budowlanych” – zaznaczył György Molnár. „Produkujemy beton dla naszych klientów w siedemnastu miastach. W ciągu ostatnich 10 lat deweloperzy zyskali pozytywny wizerunek: oddano do użytku mieszkania, a na rynek trafiły również nieruchomości o dość dobrej jakości. Upadłość firmy wielkości Bayer poważnie nadszarpnie zaufanie nabywców mieszkań, co z kolei spowoduje, że oczekiwane przez banki wyniki przedsprzedaży staną się nierealne. A jeśli upadnie duża firma, pociągnie za sobą całą rzeszę podwykonawców. W tym miejscu rysuje się ogromne ryzyko.”

„Chciałbym również nieco zniwelować ten różowy obraz sytuacji związanej z mieszkaniami na wynajem. Przyzwyczailiśmy się do tego, że co 50 lat odbiera się Węgrom wszystko. Nie bez powodu powstało powiedzenie ’mój dom to moja twierdza’. Uważam więc, że aby program mieszkań czynszowych odniósł prawdziwy sukces, należy połączyć go ze sprzedażą mieszkań będących własnością prywatną.”

„Jako analityk chciałbym podkreślić – zauważył Péter Futó – że brak około 6000 mieszkań, których budowę firma Bayer planowała na przyszły rok, spowoduje niedobór podaży na rynku. Chociaż na obecnym rynku popyt również nie jest zbyt silny. Utrata zaufania stanowi jednak realne zagrożenie, dlatego do opanowania tej sytuacji potrzebna będzie mądrość rządu”.”