Mietwohnungen, Rákosrendező, Dezentralisierung – auf der Podiumsdiskussion Real Estate Beach Conference wurden wichtige Gedanken vorgebracht

Heute fiel der Startschuss für die Ingatlan Regatta, und zuvor fand eine groß angelegte Konferenz über die Lage und die Perspektiven der Immobilienbranche statt. In unserem Bericht darüber können wir zwar nicht über jedes Gespräch und jedes Detail der Vorträge berichten, doch mit ausgewählten Momenten können wir vielleicht die Fragen beleuchten, die die meisten interessieren.

Die Veranstaltung 10. Ingatlan Regatta fand vom 3. bis 5. September in Balatonfüred statt. Der Hauptredner der vorangegangenen Veranstaltung Real Estate Beach Conference war Samu Szemerey, Staatssekretär für Architektur und Hochbauinvestitionen bei Közlekedési és Beruházási Minisztérium sowie Landesbaumeister, der unter dem Titel „Kompass der Regierung: Was ist in den kommenden Monaten zu erwarten?” hielt seine Keynote-Rede.

Die Zentralisierung wird abgeschafft

„Wir werden keine Investitionsprojekte aufbauen, sondern Städte”, sagte Samu Szemerey in seinem Vortrag.

„Das sind all die Konsequenzen und Faktoren, mit denen wir uns derzeit befassen. Unser Ziel für die kommenden Monate ist es, die übernommenen Großinvestitionen so auszurichten, dass sie sowohl den Nachhaltigkeits- als auch den gesellschaftlichen Zielen entsprechen. Wir möchten die in der vergangenen Zeit recht zersplitterten Kooperationen nachhaltig gestalten; wir möchten ein Umfeld des fairen Wettbewerbs schaffen – sowohl in fachlicher Hinsicht als auch in Bezug auf die Rechtsvorschriften und bei den konkreten Investitionen.”

„Dies umfasst drei Hauptkomponenten: Im Mittelpunkt des Programms Wekerle Sándor Lakásépítési Program steht der Bau von Mietwohnungen, Studentenwohnheimen und Dienstwohnungen – also bezahlbarer Wohnraum. Wir stellen uns dies als Teil eines umfassenderen Anreizsystems für den Wohnungsmarkt vor, das im Herbst endgültig beschlossen wird.

Die Überprüfung der vorrangigen Investitionsvorhaben hat in der Presse große Beachtung gefunden. Dabei sind wir bestrebt, dem Markt fachliche Kriterien vorzugeben, an denen wir die zukünftigen Entwicklungen ausrichten und an die die zuvor als vorrangig eingestuften Projekte angepasst werden können – natürlich nur bei denjenigen, die sich in einer Phase befinden, in der es möglich ist, über solche Bedingungen zu sprechen.”

„Unsere dritte Aufgabe“, so betonte er, „ist die Erneuerung des rechtlichen Rahmens, unter anderem um Lücken zu schließen. Wir sind uns bewusst, wie schwierig es für einen Marktteilnehmer ist, wenn die Rechtsvorschriften jedes Jahr neu überarbeitet werden. Deshalb ist es nicht unser Ziel, Ihnen ein völlig neues Umfeld zu präsentieren, sondern unter Beibehaltung der Werte der aktuellen Regelung ein langfristig funktionierendes System zu schaffen. Zu den betroffenen Bereichen gehören unter anderem der Prozess staatlicher Investitionen sowie die Präzisierung und Anpassung der Richtlinie TÉKA an die Praxis.

”Wir wollen uns von den Zentralisierungsbestrebungen distanzieren, die die letzten Jahre geprägt haben. Dazu muss ein Protokoll erstellt werden, das die entsprechenden Anforderungen und die damit verbundenen Zuständigkeiten für alle von Anfang an klarstellt“, betonte der Staatssekretär.“

Eine neue Ära, ein neues Budapest?

Edina Lupsa, Bereichsleiterin für Immobilienmanagement bei KÉSZ Csoport, Samu Szemerey, Staatssekretär für Architektur, Pál Dános, Associate-Partner bei KPMG, und Gergely Nagy, Regionalleiter für Großunternehmen bei OTP, sprachen über die Möglichkeiten der Hauptstadt.

„In unserer Unternehmensgruppe besteht ein großer Bedarf”, sagte Edina Luspa in ihrer Reaktion auf die Äußerungen des Staatssekretärs, „an jenem transparenten und berechenbaren regulatorischen Umfeld, von dem Samu Szemerey gesprochen hat. Wir vertrauen darauf, dass dies dem etablierten Prinzip der ‚Gleichen und Gleicheren‘ ein Ende bereiten wird.“

Im Zusammenhang mit der Situation in Rákosrendező brachte Pál Dános seine Freude darüber zum Ausdruck, dass ein so großes Brachgebiet in Budapest einen neuen Status erhalten könnte. „Wir haben an der Entwicklung von Rákosrendező mitgewirkt und sind auch jetzt noch daran beteiligt. Hinter jedem Masterplan steht eine sehr umfangreiche Datenbasis, die vom ’Verfasser’ des Masterplans erstellt wurde. Wir haben ein Wirtschaftsmodell für die Stadtentwicklung des Gebiets erstellt. Dieses Modell eignet sich dazu, Antworten auf zahlreiche Fragen zu finden, und ermöglicht die Kontrolle der nächsten Schritte. Die Erstellung solcher Modelle wäre bei jedem größeren Projekt unverzichtbar.”

„Es bedarf eines vom Staat rational – und nicht aus politischen Gesichtspunkten – durchdachten Bildungssystems, damit eine Investition mit all ihren Auswirkungen auf die Umgebung dem größtmöglichen Nutzen dient”, betonte Gergely Nagy. „Damit verbunden ist auch der Bau von Mietwohnungen, der 4% des derzeitigen Wohnungsbestands in der Hauptstadt ausmacht. Hier gibt es reichlich Entwicklungspotenzial.”

„Ich möchte alle Investoren dazu ermutigen, neugierig, experimentierfreudig und ehrgeizig zu sein. Besuchen Sie die Nachbarländer und schauen Sie sich an, was in Prag oder Bratislava passiert”, schloss Samu Szemerey seine Ausführungen.

Bauwesen: Mehr als nur Ziegel und Beton

„Aus dem bisher Gesagten zeichnet sich eine Investitionswelle ab. Die Frage ist, ob die Baubranche dafür bereit ist. Können wir schneller, präziser und berechenbarer bauen als bisher?”, stellte Péter Kincses, Leiter Vertrieb und Geschäftsentwicklung bei BC Zrt., seinen drei Gesprächspartnern die Frage. László Koji, Vorsitzender von ÉVOSZ, Csaba Livják, Gründer von BuildEXT, und István Csúsz, Leiter der Geschäftsentwicklung bei INETON, suchten nach Antworten auf die Herausforderungen, die auf die Baubranche zukommen.

„Die Baubranche verfügt derzeit über eine um 15-20% höhere Kapazität als sie an tatsächlichen Aufträgen hat”, stellte László Koji fest. Das ist ein Zusammenspiel, bei dem es ohne hochwertige Auftraggeber keine hochwertige Bauwirtschaft gibt. Für Investoren ist es eine gute Nachricht, dass die Akteure der Wertschöpfungskette gezwungen sein werden, stärker miteinander zu konkurrieren.”

„Glücklicherweise habe ich in letzter Zeit mehrere aufmerksame Auftraggeber kennengelernt, die unsere Methoden akzeptieren und uns die Umsetzung des Projekts anvertrauen”, berichtete Csaba Livják. „In einer solchen Situation können wir Prozesse unglaublich schnell abschließen und sogar Kosteneinsparungen von 25–301 TP4504T erzielen. Die Technologie steht jedem zur Verfügung, doch oft macht die Projektvorbereitung diese den anderen Beteiligten nicht zugänglich. Daher müssen sich auch die Auftraggeber weiterentwickeln.”

István Csús fügte dem noch hinzu: „Die Vorfertigung ist zwar nicht für alles die Lösung, aber bei sehr vielen Projekten wäre sie die ideale Wahl. „Wir haben gerade ein Projekt am Laufen, bei dem wir 78.000 Quadratmeter Deckenfläche fertigstellen mussten. Ohne Vorfertigung wäre das gar nicht möglich gewesen. Unser wichtigstes Ziel ist es, zu zeigen, wie die Planung auf Basis von BIM abläuft, denn das ist die Grundlage für die Weiterentwicklung. Man könnte auch sagen, es handelt sich um eine Art Missionierung.”

Was wird die nächste große Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt sein?

Péter Bukta, Entwicklungsleiter bei LIVING, György István Molnár, Inhaber von Molnár Beton, und Péter Futó, Leiter der Analyseabteilung bei Zenga, sowie als Moderator Gergely Nagy, Regionalleiter für Großunternehmen bei OTP, suchten nach einer Antwort auf die Frage, was uns in den nächsten Jahren auf dem Wohnungsmarkt erwartet – wobei natürlich auch die Situation von Bayer Construct zur Sprache kam.

„Die turbulente Phase war für keinen der Akteure auf dem Immobilienmarkt von Vorteil. Wir hoffen, dass nun eine ruhigere und berechenbarere Phase folgt”, betonte Péter Bukta. ”Was die Finanzierung des Baus von Mietwohnungen angeht, ist die Lage nicht ganz so eindeutig, da wir dafür derzeit gar keinen Kredit erhalten würden; außerdem muss die rechtliche Situation zwischen Vermieter und Mieter geklärt werden. Wir sind auf dem polnischen Markt präsent, von dem wir glücklicherweise viele Elemente übernehmen können.“

„Ich würde die Frage aus zwei Blickwinkeln betrachten, da wir sowohl aus der Perspektive der Immobilieninvestoren und -entwickler als auch aus der der Baustoffhersteller sehen, was vor sich geht”, betonte György Molnár. „Wir produzieren in siebzehn Städten Beton für unsere Kunden. In den letzten zehn Jahren haben sich die Immobilienentwickler ein positives Image aufgebaut: Die Wohnungen wurden fertiggestellt, und es kamen auch Immobilien von recht guter Qualität auf den Markt. Der Zusammenbruch eines Unternehmens von der Größe von Bayer wird das Vertrauen der Immobilienkäufer erschüttern, was dazu führen wird, dass die von den Banken erwarteten Vorverkäufe nicht realistisch mehr sind. Und wenn ein großes Unternehmen zusammenbricht, wird es eine ganze Schar von Subunternehmern mit sich reißen. Hier zeichnet sich ein enormes Risiko ab.“

„Ich möchte außerdem das entstandene rosarote Bild in Bezug auf Mietwohnungen etwas nuancieren. Wir haben uns daran gewöhnt, dass den Ungarn alle 50 Jahre alles weggenommen wird. Nicht umsonst gibt es das Sprichwort ’Mein Haus ist meine Burg’. Für ein wirklich erfolgreiches Mietwohnungsprogramm muss man meiner Meinung nach daher den Verkauf von Eigentumswohnungen mit einbeziehen.”

„Als Analyst möchte ich hervorheben”, so Péter Futó, „dass das Ausbleiben der rund 6.000 Wohnungen, die Bayer für das nächste Jahr geplant hatte, zu einer Angebotslücke auf dem Markt führen wird. Zwar ist die Nachfrage auf dem aktuellen Markt auch nicht besonders stark. Der Vertrauensverlust stellt jedoch eine reale Gefahr dar, weshalb die Regierung bei der Bewältigung dieser Situation klug vorgehen muss.“