Den Käufer nicht außer Acht lassen! Ákos Balla über bodenständige Immobilienentwicklung

Während die Bayer Construct-Unternehmensgruppe in der Branche von der Planung über die Ausführung und Fertigung bis hin zum Vertrieb vertreten ist, steht ihre Immobilienentwicklungsgesellschaft in direktem Kontakt mit den Wohnungskäufern und passt das Angebot auf der Grundlage des Feedbacks an die Marktbedürfnisse an. Mit Ákos Balla, dem Bayer Property Vertriebsleiter über die Hintergründe einer seit mehreren Jahren konsequent verfolgten Strategie gesprochen, die mittlerweile messbare und auch auf nationaler Ebene herausragende Ergebnisse vorweisen kann.

Seit Jahren profitieren sie von Preisvorteilen und geben diese auch an die Immobilienkäufer weiter

Warum waren wir in den letzten Jahren erfolgreich? Weil wir im Grunde schon damals Otthon Start-Programmwohnungen (OSP) gebaut haben, als es das noch gar nicht gab! – so gibt der Leiter von Bayer Property den Ton des Gesprächs vor. „Ich verwende nicht gerne den Ausdruck, dass wir günstige Wohnungen bauen, denn dabei denkt man unweigerlich an erhebliche Abstriche. Ich würde eher sagen, dass wir gute Qualität zu einem günstigen Preis bieten.”

Er beleuchtet auch, was dahintersteckt: „Je mehr Arbeitsschritte aus einer Hand erfolgen, desto kostengünstiger kann das Produkt sein. Typischerweise arbeiten große Immobilienentwickler daher mit Generalunternehmern zusammen, und was die Unternehmensgruppe Bayer Construct tut, ist sehr selten: Sie bildet eine komplette Wertschöpfungskette. Dazu gehören nicht nur die Rohstoffproduktion und die Bauausführung, sondern auch die Planungsarbeit, der interne Vertrieb, der Betrieb und alles, was die Effizienz steigert.”

Er fügt hinzu, dass sie dank der oben genannten Faktoren die Wohnungen stets mit einem Preisvorteil realisieren konnten und diesen Preisvorteil Jahr für Jahr an die Kunden weitergegeben haben. „Wir mussten ihn auch weitergeben, denn wenn man allein die letzten sechs Jahre betrachtet, gab es sehr viele negative Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt – darunter die Corona-Pandemie und die Energiekrise.”

Eine überdurchschnittlich schnelle Ausführung ist zudem kostengünstiger

Mindestens ebenso entscheidend für die niedrigen Preise sind der umfangreiche Einsatz von Fertigteilen und zahlreiche weitere innovative Maßnahmen. „Diese Elemente und Technologien befinden sich im Wesentlichen hinter den Kulissen; die Kunden nehmen sie nicht unbedingt wahr, doch sie tragen maßgeblich zum günstigen Preis-Leistungs-Verhältnis bei.”

Ein ebenso wichtiger Kostenfaktor ist die Schnelligkeit der Ausführung, bei der die Unternehmensgruppe ebenfalls eine Vorreiterrolle auf dem Markt einnimmt (Márton Koprás, Investitionsleiter haben wir in diesem Interview die Hintergründe dieser außergewöhnlichen Geschwindigkeit beleuchtet – die Redaktion).

„Wenn das Haus schneller fertiggestellt wird, muss es über einen kürzeren Zeitraum finanziert werden, und auch die am Bau beteiligten Personen verbringen weniger Zeit auf der Baustelle, sodass weniger Lohnkosten in den Wert der Immobilie einfließen.”

Wer gerade dabei ist, seine erste Wohnung zu kaufen, für den ist das Fitnessstudio weniger attraktiv…

Neben dem Preisfaktor hebt er als weiteren Erfolgsfaktor hervor, dass sie sich nicht erst dann mit einem Problem befassen, wenn es auf sie zukommt, sondern bereits gut vorbereitet darauf reagieren können.

„Das liegt daran, dass die Unternehmensgruppe sehr nah am Kunden ist: Wir beauftragen niemanden mit dem Bau, wir verkaufen nicht über Dritte, sondern stehen selbst in direktem Kontakt mit dem Kunden, sodass wir sehr genau wissen, was er braucht.”

Nach ihren Erfahrungen entsprechen diese Kundenbedürfnisse nicht genau den Werbeslogans der Immobilienprojekte. „Es gibt Wettbewerber, die eine Sauna, einen Fitnessraum, einen Mutter-Kind-Raum, einen Yogaraum und Ähnliches anbieten. Wir stellen jedoch fest, dass für jemanden, der seine erste Wohnung erwerben möchte, ein Fitnessstudio weniger attraktiv ist als die Möglichkeit, die gewünschte Wohnung zu einem guten Preis zu kaufen. Für jemanden, der heute einen Kredit in Höhe von 50 Millionen Forint aufnimmt, um eine Wohnung zu kaufen, ist es weniger wichtig, ob es in dem jeweiligen Gebäude einen Yogaraum gibt.”

Die Käufer achten sehr darauf, wofür die Eigentümergemeinschaft ihr Geld ausgeben wird

Er weist darauf hin, dass sie der Ansicht sind, dass in der unteren Preisklasse statt der oben genannten Produkte eher erschwingliche Produkte benötigt werden.

„Daher bieten wir in unseren Gebäuden jene Dienstleistungen an, die eng mit dem Wohnen verbunden sind. Gleichzeitig zeichnen sich alle unsere Gebäude durch anspruchsvolle Innenräume und Ausstattungsmerkmale aus – beispielsweise die Postfächer, die Aufzugslobby, die Ästhetik der Innenflure oder auch kleine Wandmalereien –, ebenso wie jede unserer Wohnungen über einen Balkon verfügt. Darüber hinaus bieten wir in jedem unserer Gebäude einen mehr oder weniger großen Gemeinschaftsbereich oder einen kleinen Spielplatz sowie Außenbereiche, in denen die Bewohner sich erholen, entspannen oder sogar von zu Hause aus arbeiten können.”

 „Viele betrachten Nachhaltigkeit nur unter energetischen Gesichtspunkten, doch unsere Nebenkosten setzen sich nicht nur aus den Heizkosten zusammen. Die Käufer prüfen sehr bewusst die voraussichtlichen monatlichen Kosten, ausgedrückt in Forint pro Quadratmeter, und achten sehr genau darauf, wofür das Geld ausgegeben wird, sobald die Eigentumswohnanlage in Betrieb ist.”

Die Sichtweise der Kunden darf nicht außer Acht gelassen werden!

Er betonte: Es sei nicht sicher, dass sich jeder darüber freuen würde, wenn die Kosten für die genannten Zusatzangebote – wie zum Beispiel den Mutter-Kind-Raum, den Yoga-Raum, den Fitnessraum und die Sauna – in den Gemeinschaftskosten auftauchen würden, vor allem, wenn man diese gar nicht nutzt.

Der Experte betont jedoch auch die Bedeutung eines nüchternen Denkens im Bereich der Planung und des Baurechts. „Oft sehen wir, dass die von Architekten oder führenden Vertretern der Baubehörden entworfenen Wohnungen geräumiger, ästhetischer und komfortabler sind, als es sich der Durchschnittsbürger leisten kann. Die Realität sieht anders aus. Die Menschen sind im Grunde schon mit einer kleineren, nachhaltigen Wohnung zufrieden, in der es separate Zimmer für ihre Kinder gibt. Es ist also sehr wichtig, dass jeder seinen eigenen Raum hat, und dadurch entstehen natürlich kleinere Wohnflächen. Aus Erfahrung wissen wir, was die Käufer brauchen, und dabei suchen wir nach dem Optimum. Die Sichtweisen der Käufer müssen immer berücksichtigt werden!”

Der Wohnpark „Kincsem“ macht mit beeindruckenden Zahlen auf sich aufmerksam

Auf unsere Bitte hin hat sich Ákos Balla bereit erklärt, die derzeit bedeutendsten Entwicklungsprojekte der Unternehmensgruppe aufzulisten. „Wenn wir schon von den bedeutendsten Projekten sprechen, dann nenne ich immer zuerst den Kincsem Lakópark, da er sich in vielerlei Hinsicht hervorhebt. Mehr als 2000 Wohnungen an einem Standort in so kurzer Zeit – ich kann mich nicht erinnern, dass so etwas jemals zuvor realisiert wurde. Davon befanden sich zudem 1.500 Wohnungen gleichzeitig im Bau. Das heißt, wir bauen in knapp mehr als drei Jahren über 2.000 Wohnungen, und davon entwickeln wir kontinuierlich 1.500 Wohnungen mit einer einzigen Bauleitung an einem Standort – all das zeigt die Effizienz der Unternehmensgruppe!”

Gleichzeitig sticht dieses Bauprojekt nicht nur aufgrund seiner Größe auf dem Markt hervor. „Eine weitere wichtige Zahl ist, dass wir im vergangenen Jahr innerhalb eines einzigen Jahres fast 1.500 Wohnungen in einem einzigen Projekt verkauft haben: Das ist deutlich mehr, als unsere größten Wettbewerber oft insgesamt in einem Jahr verkaufen. Diese Zahl verdeutlicht den Erfolg dieses Projekts.”

Auch beim „Kincsem”-Projekt zeigt sich erneut, dass das Modell Bayer Property bestrebt ist, den Marktbedürfnissen genau zu entsprechen. „Wir haben versucht, die 1½-Zimmer-Wohnungen mit einer Fläche von 43 bis 44 Quadratmetern zu gestalten, da wir festgestellt haben, dass die Kunden sehr zufrieden sind, wenn ihre Wohn-Schlafzimmer-Wohnung diese Größe hat und sie dafür den Quadratmeterpreis bezahlen müssen. Das bietet ihnen eine Wohnlösung für etwa 70 Millionen Forint. Zum Vergleich: Im selben Bezirk liegt der Preis für eine solche Wohnung in einem Plattenbau bei 50 Millionen Forint – eine in den 70er-Jahren erbaute, energieineffiziente Gebrauchtwohnung, bei der man um Parkplätze konkurrieren muss.“

Die Maße und die Optik ändern sich, aber bei der Qualität machen sie keine Abstriche

Im Vergleich zu dem oben genannten Projekt widmet sich der Wohnpark Harmat Liget, der im Vergleich zu Kincsem ausgesprochen hochwertige Immobilien in Újbuda, im 11. Bezirk, anbietet. „Hier ist dieselbe 1½-Zimmer-Wohnung 57 Quadratmeter groß: Proportional ist alles größer, als hätte man einen Luftballon weiter aufgeblasen. Die größeren Räume und die höheren Grundstückspreise in Madárhegy führen zu einem teureren Kaufpreis, der zwischen 105 und 110 Millionen Forint liegt. Zudem wird bei den Fassaden mehr Wert auf Ästhetik gelegt, und auch die Abstände zwischen den Gebäuden sind größer. Die größeren Abmessungen kommen natürlich auch bei den Zwei- und Dreizimmerwohnungen zum Tragen, die bereits großzügige Wohnräume bieten.”

Mit Blick auf das Projekt „Kincsem” fügt er hinzu, dass die Qualitätskriterien bei beiden Wohnanlagen identisch sind. „Bei Kincsem bieten wir die Wohnungen im Durchschnitt zu zwei Dritteln des Preises im Vergleich zu Harmat Liget an, aber auch dort – wie bei allen unseren Projekten! – streben wir die beste Wärme- und Schalldämmung an und sorgen für haargenaue, gerade Wände.“

Die Dynamik von Debrecen hat zu einem Projekt von historischer Tragweite geführt

Das Projekt „Kincsem” weist zahlreiche Ähnlichkeiten mit dem Debrecener Bauvorhaben Bayer Property auf, bei dem 550 Wohnungen im Epres Liget Wohnpark entstehen. Laut Ákos Balla zählt auch dieses Bauvorhaben zu den größten seiner Art. „Abgesehen davon, dass es sich um das bislang größte Immobilienprojekt in Debrecen handelt, entstehen nach Angaben des Katasteramtes die bislang größten Wohnanlagen der Stadt.“

Es ist kein Zufall, dass bei dem größten Immobilienentwicklungsprojekt der Bayer Construct-Unternehmensgruppe außerhalb der Hauptstadt die Wahl auf Debrecen fiel. „Es handelt sich um eine sich äußerst dynamisch entwickelnde Stadt, die sich durch ein reges Universitätsleben, eine große Anzahl an Arbeitsplätzen und zahlreiche neu entstehende Arbeitsplätze auszeichnet. Gleichzeitig muss ich jedoch sagen, dass die Stadt nach unseren Erfahrungen in Debrecen nicht unbegrenzt viele Immobilienprojekte verkraften kann, und das gilt auch für die anderen Kreisstädte. Der Immobilienmarkt in den ländlichen Gebieten weist selbst bei der zweit-, dritt- oder viertgrößten Stadt eine geringere Aufnahmekapazität auf als ein mittelgroßer Budapester Stadtteil.”

Aufmerksame Käufer können im Wohnpark „Virágpiac“ doppelt profitieren

Was Superlative und Einzigartigkeit angeht, reiht sich der im 13. Bezirk von Budapest entstehende Virágpiac Lakópark in diese Reihe ein, der auf dem Gelände des ehemaligen Blumenmarkts an der Szegedi út errichtet wird. „Mir fällt kein anderes Projekt in diesem Bezirk ein, das für die Aufnahme eines OSP-Kredits in Frage kommt. Man muss auch berücksichtigen, dass im 13. Bezirk in der Regel 30 bis 40 Immobilienentwickler aktiv sind, was einen erheblichen Wettbewerb bedeutet, während wir in anderen Teilmärkten kaum ein oder zwei Wettbewerber haben.”

Aus seinen Ausführungen geht hervor, dass von den 451 Wohnungen 299 die im Programm Otthon Start festgelegte Obergrenze von 1,5 Millionen Forint pro Quadratmeter einhalten. „Das sind typische Eineinhalb-Zimmer-Wohnungen. Meiner Einschätzung und Erfahrung nach sind diese Wohnungen heute, wenn wir sie verkaufen, an diesem Standort bereits 10 bis 20 Prozent mehr wert als dieser Preis, aber wir haben sie für das OSP-Programm positioniert, daher verkaufen wir sie weiterhin zu diesem Preis. Eine weitere Besonderheit des Projekts ist, dass wir alle OSP-kompatiblen Wohnungen mit 1,5 Millionen bepreist haben, sodass die aufmerksamen Käufer, die früh kommen, die besser ausgestatteten Wohnungen zum gleichen Preis erwerben können.”