Mulți oameni din capitală aleg acest loc ca noul lor domiciliu: patru clădiri din Gárdony sunt construite cu o soluție specială de fundație

Proiectul KIRÁLYGÉM LAKÓPARK se construiește în cartierul Gárdony din Agárd, la aproximativ 250 de metri de malul lacului, dar mai departe de zonele mai aglomerate din centrul orașului, într-un mediu de tip suburbiu. Amplasamentul proiectului este delimitat de străzile Gém, Őrház și Mester.

Șantierul a fost predat pe 18 iunie 2026 către STRABAG, iar prima etapă importantă a construcției structurale a avut loc o lună mai târziu, pe 20 iulie, odată cu începerea lucrărilor la placa de fundație. Proiectul se află în prezent în faza de construcție structurală, cu un grad de finalizare de aproximativ 35–40%.

Termenul limită pentru execuția lucrărilor, prevăzut în contract, este 31 iulie 2027, termen care, având în vedere stadiul actual al lucrărilor, poate fi respectat – a declarat pentru publicația noastră János Kovács, șeful de proiect.

Patruzeci de apartamente în patru clădiri cu aceeași structură

Complexul rezidențial va fi format din patru clădiri cu câte trei etaje. Fiecare clădire are o suprafață de 395 de metri pătrați și găzduiește câte zece apartamente, astfel încât în cadrul proiectului vor fi construite în total patruzeci de locuințe.

Suprafața locuințelor variază între 50 și 80 de metri pătrați. Planul parterului și al etajului întâi este identic, însă cel al etajului al doilea este diferit. Fațada principală prezintă retrageri, se amenajează un acoperiș verde, iar numărul locuințelor scade de la patru la două.

Înălțimea etajelor clădirilor va fi de 3,10 metri, iar înălțimea liberă a spațiilor de locuit va fi de aproximativ 2,70 metri. În holurile cu tavan suspendat și în încăperile de baie se preconizează o înălțime liberă de 2,50 metri. Deși punctul cel mai înalt al clădirilor va fi de aproape 11 metri, înălțimea clădirii calculată conform reglementărilor locale este de doar 6,97 metri. Aceasta corespunde exact limitei de 7,00 metri prevăzute pentru această zonă.

Modelul STRABAG funcționează în regim „la cheie”

Pe lângă construirea celor patru clădiri de locuit, proiectul STRABAG are ca obiectiv și amenajarea întregului spațiu înconjurător. Antreprenorul general va preda proiectul în stare „la cheie”, adică lucrările se vor întinde de la rețelele de utilități interioare până la amenajarea spațiilor verzi și construirea drumurilor exterioare.

Pe teren vor fi amenajate patruzeci de locuri de parcare înconjurate de copaci; fiecare apartament va dispune de un loc de parcare și de un spațiu pentru depozitarea bicicletelor. Se vor construi rețeaua de canalizare cu stație de pompare, rețeaua de canalizare pluvială și rețeaua electrică, iar în zonele exterioare se va instala un sistem de iluminat public cu LED-uri alimentat de panouri solare.

Fundație adaptată la caracteristicile terenului

O parte importantă a proiectării investiției a constat în analiza detaliată a caracteristicilor terenului. Deoarece complexul rezidențial se construiește pe un teren care a fost anterior umplut, specialiștii au cartografiat amplasamentul prin studii detaliate încă din faza incipientă a proiectării, pentru a putea stabili soluția de fundație cea mai potrivită pentru clădiri.

În consecință, regulamentul local de construcții prevede și întocmirea unui raport de expertiză privind mecanica solului. Raportul de analiză a solului Fugro Consult Kft., întocmit în 2021, a fost completat în mai 2026 cu sondaje dinamice, astfel încât proiectanții au putut obține o imagine actualizată și detaliată a proprietăților straturilor de sol. Prin această procedură au fost identificate cu precizie condițiile de sol la care trebuia adaptată fundația.

S-a constatat că partea superioară a stratului este friabilă, însă la o adâncime de 5–6 metri devine foarte compactă, având o consistență cimentată. Zona se încadrează în zona seismică 3 și în clasa de sol „D”, iar apa freatică este moderat agresivă pentru beton, având clasificarea XA2.

Din cauza măsurătorilor efectuate la fața locului, a fost necesară modificarea structurii straturilor de fundație

Conform planurilor inițiale, clădirile ar fi trebuit să aibă o fundație din plăci monolitice din beton armat cu grosimea de 50 de centimetri, sub care ar fi fost realizat un strat de înlocuire a solului din pietriș concasat, compactat pe straturi, cu grosimea de 60 de centimetri. Capacitatea portantă a acestuia trebuia să fie confirmată prin măsurători cu disc la o valoare de cel puțin E2 = 85 MPa.

Cu toate acestea, analizele de laborator efectuate la fața locului au arătat că această valoare nu este respectată peste tot. Acesta a fost momentul în care rezultatele analizelor mecanice ale solului au avut un impact direct asupra execuției lucrărilor. În urma consultării cu proiectantul structurii portante, s-a adâncit zona de înlocuire a solului, iar fundația a fost realizată cu o succesiune de straturi modificată.

Potrivit șefului de proiect, aceasta a reprezentat până acum una dintre cele mai mari provocări din punct de vedere al execuției lucrărilor. Din cauza condițiilor variabile ale solului, antreprenorul, proiectantul structurilor de susținere și laboratorul au fost nevoiți să colaboreze strâns.

Apa freatică nu a mai îngreunat lucrările de fundație

În ciuda straturilor de sol nefavorabile, situația a fost mai simplă cel puțin dintr-un punct de vedere, întrucât nu s-a întâlnit apă freatică semnificativă în timpul lucrărilor de fundație. Conform măsurătorilor, sub nivelul fundației s-a constatat doar umiditate a solului. Nivelul de referință al apei freatice se află sub nivelul inferior al plăcii de fundație și, întrucât nu se construiește nici o pivniță, nu a fost necesară nici delimitarea spațiului de lucru, nici coborârea nivelului apei freatice.

Apa de suprafață și apa de ploaie sunt gestionate printr-un sistem de drenaj deschis. Datorită caracteristicilor apei subterane, placa de fundație este realizată din beton de calitate C30/37-XC2-XA2. Protecția împotriva umidității solului este asigurată la nivelul soclului de o izolație din tablă groasă bituminoasă modificată, Villas Elastovill E-PV 4 F/K Extra, care se extinde cu cel puțin 30 de centimetri deasupra nivelului terenului de racordare.

Se construiește o structură monolitică din beton armat, cu cofraje reutilizabile

După provocările legate de fundație, construcția structurii se bazează deja pe un sistem ușor de reprodus. Clădirile sunt realizate cu o structură monolitică din beton armat, completată de pereții de rigidizare din jurul scării. Plafoanele vor fi din plăci plane cu capete de ciupercă ascunse, iar fațadele vor fi închise cu zidărie de umplere a scheletului de tip Porotherm X-therm. Nu se utilizează structuri prefabricate. Pentru lucrările de cofraj se folosește în principal tehnologia de cofraj PERI. Cu toate acestea, execuția celor patru clădiri nu se desfășoară complet în paralel. Clădirile sunt construite câte două, cu un decalaj de 1–2 săptămâni, ceea ce, potrivit șefului de proiect, permite o execuție eficientă și rapidă a structurii.

Și designul contribuie la acest lucru, întrucât cele patru clădiri au aceeași structură, două dintre ele fiind imagini în oglindă ale celorlalte două. Astfel, în timpul cofrării se pot aplica în mod repetat aceleași soluții.

În clădiri se vor utiliza aproximativ 2500 de metri cubi de beton

Construcția structurii implică un consum semnificativ de materiale. Conform calculelor preliminare ale proiectului, se vor utiliza în total aproximativ 2500 de metri cubi de beton, adică aproximativ 625 de metri cubi pentru fiecare clădire. Betonarea la fața locului este asigurată de unitatea din Székesfehérvár a producătorului de betoane STRABAG, care face parte din grupul ROXIT.

Înainte de începerea lucrărilor de construcție a structurii, au fost deja realizate traseele instalațiilor tehnice de sub placa de fundație, precum și punctul de racordare la rețeaua de apă. Celelalte trasee pentru instalațiile tehnice și electrice sunt realizate în prezent conform proiectelor structurale, în consultare cu colegii din domeniile respective, dacă este necesar. Lucrările de montare ale instalațiilor tehnice și electrice nu au început încă.

Acoperișuri diferite: se construiesc atât acoperișuri înalte, cât și terase și acoperișuri verzi

După finalizarea structurii, caracterul clădirilor va fi definit de diverse tipuri de acoperișuri. Acoperișurile înclinate la 10 și 20 de grade vor fi acoperite cu tablă de aluminiu cu nervuri verticale Prefalz, iar apa de ploaie va fi evacuată prin jgheaburi.

La etajele două apar, totodată, terase accesibile și acoperișuri verzi. Acoperișurile verzi au o pantă de 2% și se înclină către un singur punct, drenajul fiind asigurat de guri de scurgere gravitaționale. Terasele accesibile au o pantă spre exterior, cu drenaj exterior.

Pe ambele acoperișuri plate se realizează o impermeabilizare din PVC de tip FATRAFOL, care se ridică pe pereții de racord cu cel puțin 30 de centimetri. Acoperișurile verzi sunt delimitate de un zid de atică din beton armat de 20 de centimetri, pe ambele părți ale căruia se realizează izolație termică și placare cu tablă de aluminiu.

Acoperișurile verzi nu au însă doar un rol estetic. Conform calculelor, 60,67 metri pătrați din suprafața fiecărei clădiri sunt luați în calcul la un sfert din suprafața verde obligatorie. Datorită acestui fapt, proiectul îndeplinește cota de 55% de suprafață verde; valoarea calculată este de 55,06%.

În ceea ce privește izolarea fonică, se acordă atenție nu doar pereților, ci și scărilor

În cazul clădirilor de locuințe, nu doar structura constructivă, ci și izolarea fonică între apartamente reprezintă un aspect esențial. Pereții despărțitori dintre apartamente sunt realizați din elemente fonoizolante Porotherm AKU Z cu grosimea de 30 de centimetri.

În pereți se pot realiza caneluri cu o adâncime de cel mult 5 centimetri, iar în cazul canelurilor pe ambele părți, acestea trebuie realizate decalat. Nu este permisă realizarea de caneluri orizontale. În pardoselile de la etaj se realizează un strat de EPS de 3 centimetri pentru izolarea fonică împotriva pașilor, iar șapa este realizată cu rosturi de dilatare pentru fiecare încăpere în parte.

În zonele critice s-au proiectat pereți de protecție izolați fonic și pereți de puț, pentru ca conductele tehnice să nu slăbească izolația fonică a structurilor de separare a apartamentelor. Un detaliu interesant al protecției fonice îl reprezintă casa scărilor. Treptele sunt fixate de pereți cu elemente Schöck Tronsole, fiind izolate acustic. Astfel, se urmărește ca zgomotul pașilor din casa scării să pătrundă cât mai puțin în apartamente. Izolația fonică a ușilor de intrare în apartamente este de Rw+C = 33 dB.

În fiecare clădire, trei pompe de căldură asigură încălzirea și răcirea

În centrul sistemului energetic al complexului rezidențial se află, pentru fiecare clădire, câte trei pompe de căldură aer-apă de tip Mitsubishi PUZ-SWM140YAA.

Instalațiile funcționează într-un sistem separat, unitățile exterioare fiind amplasate pe acoperiș, iar modulele hidraulice interioare și unitățile ERSF-MEE fiind amplasate în camera tehnică de la primul etaj.

Unitățile exterioare sunt montate pe o structură de susținere antivibrații și sunt prevăzute cu o tavă de colectare a picăturilor, încălzită electric și controlată de un termostat. Aceasta asigură, în timpul funcționării pe timp de iarnă, evacuarea apei rezultate din dezghețare și împiedică formarea gheții pe acoperiș.

Proiectantul instalațiilor a limitat emisiile de zgomot ale echipamentelor la valorile limită prevăzute de standardul MSZ 18150 și de Decretul 27/2008 al Ministerului Mediului și Protecției Sănătății (KvVM-EüM). Pentru spațiile tehnice, s-a luat în calcul o sarcină utilă statică de 5 kN/m².

Un aspect important din punct de vedere al programării lucrărilor este ca suporturile, precum și trecerile prin acoperiș ale conductelor de agent frigorific și ale cablurilor electrice să fie fixate înainte de finalizarea straturilor de izolație. Astfel, se poate menține continuitatea impermeabilizării.

Aparatele sunt alimentate cu energie electrică de la un distribuitor separat pentru pompe de căldură „HE”, cu un tarif H de 3×50 A. În jurul echipamentelor se lasă liber spațiul de service prevăzut de producător, pentru a permite efectuarea întreținerii ulterioare.

Încălzire prin pardoseală și fan-coil reglabile individual pentru fiecare apartament

Între pompele de căldură și radiatoarele din locuințe este amplasat un rezervor tampon. De aici, apa de încălzire și de răcire ajunge la distribuitoarele-colectoare ale fiecărei locuințe. În timpul iernii, sistemul de încălzire prin pardoseală funcționează la o temperatură de 36/30 °C. În băi se utilizează o rețea de țevi de 10 centimetri, iar în celelalte încăperi una de 15 centimetri; băile sunt dotate, de asemenea, cu un uscător electric de prosoape de 300 de wați.

Vara, răcirea este asigurată de ventiloconvectoare cu pereți laterali înalți, care funcționează cu apă de răcire la 7/12 °C. Un element important al sistemului îl reprezintă posibilitatea de reglare individuală pentru fiecare locuință. Fiecare încăpere are un circuit separat pe distribuitorul-colector, iar temperatura este reglată prin intermediul unor termostate programabile, care acționează supape motorizate. Apa caldă menajeră este, de asemenea, preparată centralizat, din două rezervoare de 657 de litri fiecare, încălzite cu pompă de căldură, cu sprijinul unor elemente de încălzire electrice. Consumul de apă rece și caldă este măsurat de contoare secundare pentru fiecare apartament.

Ferestre cu trei straturi și o rețea informatică de ultimă generație

Pe lângă sistemele tehnice, și învelișul clădirii contribuie la atingerea obiectivelor energetice. Locuințele vor fi dotate cu ferestre din PVC cu trei straturi, umplute cu argon, cu 6–7 camere de aer, având un coeficient Uw de 1,10 W/m²K. Ferestrele vor fi de culoare gri patinat la exterior și alb la interior, fiind prevăzute cu cutii pentru obloane și plase împotriva țânțarilor încorporate. La ultimul etaj se va instala și un sistem de umbrire cu lamele.

Ușile de intrare în apartamente sunt uși de securitate cu închidere multipunct și nervuri din oțel. În camerele de locuit se montează parchet laminat, în încăperile cu apă se montează gresie antiderapantă, iar în băi se montează gresie până la o înălțime de 2,10 metri.

În ceea ce privește rețeaua electrică, fiecare apartament va dispune de 3×16 A, cu plită electrică și cuptor. Sistemul de curent slab cuprinde mult mai multe elemente. Apartamentele vor fi dotate cu conexiune optică, rețea structurată Cat.6A, WiFi, televiziune prin cablu și interfon. Dulapurile rack vor fi proiectate astfel încât să poată găzdui și sisteme de alarmă și camere de supraveghere.

Un sistem individual de ventilație asigură schimbul de aer în băi și bucătării

Pentru ventilarea locuințelor nu se instalează un sistem central de tratare a aerului. Aerul este evacuat din băile, toaletele și bucătăriile închise cu ajutorul unor ventilatoare individuale, de tipul Helios ELS sau echivalente.

În încăperile cu umiditate ridicată se calculează un debit de aer de 60 m³/h, iar în bucătării de 300 m³/h. Ventilatoarele pornesc de la întrerupătorul de lumină sau de la senzorul de umiditate și de prezență, cu o întârziere de pornire de aproximativ un minut și o întârziere de oprire de 5–6 minute.

Desigur, evacuarea aerului nu este suficientă în sine; trebuie asigurată și reînnoirea aerului. Acest lucru este asigurat de elementele de admisie a aerului încorporate în ramele ferestrelor.

Ventilatoarele sunt prevăzute cu supape de reținere; în conductele de aer din bucătărie se instalează o supapă de reținere separată, iar la racordarea la puțuri, o supapă de reținere de protecție împotriva incendiilor împiedică propagarea focului între etaje. Aerul aspirat este evacuat prin puțuri, deasupra acoperișului.

Realizarea etanșării începe încă înainte de izolarea termică

Din punct de vedere al performanței energetice, nu contează doar grosimea izolației termice. Este la fel de important ca clădirea să fie etanșă la aer.

Prin urmare, pe zidăria Porotherm X-therm se aplică un tencuială de bază etanșă la aer, cu grosimea de 0,6 centimetri, înainte de realizarea izolației termice. Pe fațadă se aplică, de obicei, o izolație termică din EPS de 10 centimetri, iar pe pereții din beton armat, o izolație termică din EPS cu grafit de 15 centimetri.

Balcoanele sunt conectate la planșeu cu ajutorul unui element de întrerupere a punții termice de tip Schöck Isokorb. În timpul execuției, trebuie acordată o atenție deosebită alinierii în același plan a straturilor de izolație termică cu grosimi diferite, precum și realizării îmbinărilor la soclu și la ferestre și uși.

La soclu se va monta un strat de XPS de 10 centimetri. Suprafața finală a fațadei va fi realizată cu un tencuială subțire de 1,5–2 milimetri, în nuanțele de alb spălăcit și maro fumuriu, cu accente texturate. La aceasta se adaugă ferestre de culoare gri patinat, placări din aluminiu și acoperiș din tablă metalică cu nervuri verticale, model Prefalz.

Documentația tehnică menționează și anumiți producători

Una dintre particularitățile conținutului tehnic al documentului Királygém Lakópark este faptul că documentația tehnică de execuție menționează producători și produse concrete pentru mai multe structuri și echipamente principale. În documentație sunt menționate, printre altele, elementele de zidărie Porotherm, izolațiile termice Austrotherm și Knauf, impermeabilizarea FATRAFOL, întrerupătoarele de punți termice Schöck, acoperișul Prefalz și pompele de căldură Mitsubishi.

Un produs echivalent din punct de vedere tehnic poate fi instalat numai după consultarea proiectantului și cu acordul acestuia. Acest aspect este interesant și pentru că denumirile concrete ale produselor care apar pe site-ul complexului rezidențial nu au doar un caracter ilustrativ. Conform informațiilor furnizate de șeful de proiect, acestea reflectă conținutul tehnic efectiv prevăzut în planuri.

Nivelul energetic A+ este asigurat atât de anvelopa clădirii, cât și de sistemele tehnice

Complexul rezidențial este proiectat să obțină clasa energetică A+. Pentru aceasta, nici izolația termică, nici sistemul cu pompă de căldură nu ar fi suficiente pe cont propriu. Performanța energetică este asigurată de ansamblul format din anvelopa clădirii și sistemul tehnic.

Pe fațadă se va monta o izolație termică din EPS de 10–15 centimetri, pe tavanul mansardei se va monta vată minerală de 2×15 centimetri, pe terase și acoperișurile verzi se vor monta straturi de PIR și EPS, iar în pardoseala la nivelul solului se va monta o izolație din EPS de 12 centimetri.

La acestea se adaugă ferestrele cu trei straturi, cu o valoare Uw de 1,10 W/m²K, îmbinările balcoanelor cu izolare termică, izolația suplimentară din XPS aplicată în fața plăcilor de tavan și a stâlpilor, precum și tencuiala de bază etanșă la aer.

Din punct de vedere tehnic, încălzirea, răcirea și apa caldă menajeră sunt asigurate de pompe de căldură aer-apă care utilizează energie regenerabilă. Sistemul include, de asemenea, încălzirea prin pardoseală la temperaturi scăzute, de 36/30 °C, precum și posibilitatea de reglare individuală pentru fiecare încăpere. Clădirile nu sunt prevăzute cu coșuri de fum și nu utilizează combustibili fosili.

Pentru a asigura conformitatea energetică, în timpul execuției se verifică declarațiile de performanță ale materialelor utilizate, printre care se numără izolațiile termice și valoarea Uw a ferestrelor și ușilor. Rețelele tehnice ascunse sunt aprobate de proiectant și documentate fotografic înainte de a fi acoperite, iar punerea în funcțiune a sistemelor este consemnată într-un proces-verbal. Conformitatea finală este atestată de certificatul energetic eliberat pe baza stării finale a lucrării.

La lucrări este implicat și un parc de utilaje de mari dimensiuni

Construcția complexului rezidențial nu este complexă doar din cauza tehnologiilor utilizate. Lucrările de șantier sunt însoțite de o cerere de utilaje în continuă schimbare.

Pentru execuția lucrărilor se utilizează un parc de utilaje format parțial din utilaje proprii și parțial din utilaje închiriate. În faza actuală de construcție a structurii, pe șantier sunt în funcțiune un stivuitor de teren Manitou, o platformă de ridicare cu braț și o macara mobilă, în timp ce vehiculele cu încărcare automată și cele KCR circulă în mod continuu.

În săptămânile următoare, structura din beton armat nu va mai fi singurul element determinant la șantier. Începând cu săptămâna 40, odată cu zidăria de umplere a scheletului, clădirile vor începe treptat să-și capete forma definitivă.