Wiele osób z stolicy wybiera to miejsce na swoje nowe miejsce zamieszkania: w Gárdony powstają cztery budynki z zastosowaniem specjalnego rozwiązania fundamentowego

Projekt KIRÁLYGÉM LAKÓPARK powstaje w dzielnicy Gárdony w Agárd, około 250 metrów od brzegu jeziora, a jednocześnie z dala od bardziej ruchliwych obszarów centrum miasta, w otoczeniu typowym dla przedmieść. Teren inwestycji ograniczają ulice Gém, Őrház i Mester.

Plac budowy został przekazany 18 czerwca 2026 r. firmie STRABAG. Pierwszym znaczącym kamieniem milowym w budowie konstrukcji był miesiąc później, 20 lipca, kiedy to rozpoczęto wykonanie płyty fundamentowej. Projekt znajduje się obecnie w fazie budowy konstrukcji, a stopień zaawansowania prac wynosi około 35–40 procent.

Termin realizacji przewidziany w umowie upływa 31 lipca 2027 r. i – biorąc pod uwagę obecny postęp prac – jest on możliwy do dotrzymania – poinformował nas János Kovács, kierownik projektu.

Czterdzieści mieszkań w czterech budynkach o identycznej konstrukcji

Kompleks mieszkaniowy będzie składał się łącznie z czterech trzypiętrowych budynków. Każdy budynek ma powierzchnię 395 metrów kwadratowych i mieści po dziesięć mieszkań, co oznacza, że w ramach tej inwestycji powstanie łącznie czterdzieści mieszkań.

Powierzchnia mieszkań wynosi od 50 do 80 metrów kwadratowych. Układ parteru i pierwszego piętra jest identyczny, jednak na drugim piętrze już się różni. Od strony głównej fasady pojawiają się cofnięcia, powstaje zielony dach, a liczba mieszkań zmniejsza się z czterech do dwóch.

Wysokość kondygnacji budynków wyniesie 3,10 metra, a wysokość w świetle pomieszczeń mieszkalnych około 2,70 metra. W przedpokojach z podwieszanymi sufitami oraz w pomieszczeniach sanitarnych przewiduje się wysokość w świetle wynoszącą 2,50 metra. Chociaż najwyższy punkt budynków wyniesie prawie 11 metrów, wysokość budynku obliczona zgodnie z lokalnymi przepisami wynosi zaledwie 6,97 metra. Odpowiada to dokładnie limitowi 7,00 metrów obowiązującemu w tej strefie.

Model STRABAG działa w trybie „pod klucz”

Oprócz budowy czterech budynków mieszkalnych zadaniem firmy STRABAG jest również zagospodarowanie całego otoczenia. Generalny wykonawca przekaże inwestycję w stanie „pod klucz”, co oznacza, że prace obejmują wszystko – od wewnętrznych instalacji komunalnych po zagospodarowanie terenów zielonych i budowę dróg zewnętrznych.

Na terenie działki powstanie czterdzieści zadrzewionych miejsc parkingowych; do każdego mieszkania przypisane jest jedno miejsce parkingowe oraz schowek na rowery. Zostanie wybudowana sieć kanalizacyjna wraz z przepompownią, sieć odprowadzania wody deszczowej oraz sieć elektryczna, a na terenach zewnętrznych zainstalowane zostanie oświetlenie LED zasilane panelami słonecznymi.

Fundamenty dostosowane do warunków terenowych

Ważnym elementem planowania inwestycji było szczegółowe zbadanie warunków panujących na działce. Ponieważ osiedle powstaje na terenie, który został wcześniej zasypany, specjaliści już na wczesnym etapie projektowania przeprowadzili szczegółowe badania terenu, aby opracować rozwiązanie fundamentowe najlepiej dostosowane do potrzeb budynków.

Zgodnie z tym lokalny regulamin budowlany nakłada również obowiązek sporządzenia ekspertyzy z zakresu mechaniki gruntów. Raport z badań gruntu Fugro Consult Kft. sporządzony w 2021 r. został uzupełniony w maju 2026 r. o wyniki sondowań dynamicznych, dzięki czemu projektanci uzyskali aktualny i szczegółowy obraz właściwości warstw gruntu. Dzięki tej procedurze dokładnie określono warunki gruntowe, do których należało dostosować fundamenty.

Stwierdzono, że górna część warstwy jest luźna, jednak na głębokości 5–6 metrów staje się już bardzo zwarta i ma strukturę zacementowaną. Obszar ten należy do 3. strefy sejsmicznej oraz klasy glebowej „D”, a wody gruntowe są umiarkowanie agresywne w stosunku do betonu i posiadają klasyfikację XA2.

Ze względu na pomiary przeprowadzone na miejscu konieczne było zmodyfikowanie układu warstw fundamentowych

Zgodnie z pierwotnymi planami budynki miały otrzymać monolityczną płytę fundamentową z betonu zbrojonego o grubości 50 centymetrów, pod którą miał zostać wykonany podkład z kruszywa o grubości 60 centymetrów, zagęszczanego warstwowo. Nośność tego podkładu należało potwierdzić za pomocą pomiaru tarczowego, uzyskując wartość co najmniej E2 = 85 MPa.

Badania laboratoryjne przeprowadzone na miejscu wykazały jednak, że warunek ten nie jest spełniony wszędzie. Był to moment, w którym wyniki badań mechanicznych gruntu miały bezpośredni wpływ na przebieg prac budowlanych. W porozumieniu z projektantem konstrukcji nośnej pogłębiono obszar wymiany gruntu i wykonano fundamenty zgodnie ze zmienioną sekwencją warstw.

Według kierownika projektu było to jak dotąd jedno z największych wyzwań wykonawczych związanych z tą inwestycją. Ze względu na zmienne warunki gruntowe wykonawca, projektant konstrukcji nośnych i laboratorium musieli ściśle ze sobą współpracować.

Woda gruntowa nie utrudniała już wykonywania fundamentów

Pomimo niekorzystnych warstw gruntowych sytuacja była pod jednym względem prostsza, ponieważ podczas wykonywania fundamentów nie napotkano znaczących ilości wód gruntowych. Na podstawie pomiarów stwierdzono jedynie wilgotność gruntu poniżej płaszczyzny fundamentowej. Decydujący poziom wód gruntowych znajduje się poniżej dolnej płaszczyzny płyty fundamentowej, a ponieważ nie przewiduje się budowy piwnicy, nie było potrzeby ani wyznaczania granic obszaru roboczego, ani obniżania poziomu wód gruntowych.

Wody powierzchniowe i opadowe są odprowadzane w systemie otwartej kanalizacji. Ze względu na właściwości wód gruntowych płyta fundamentowa wykonana jest z betonu klasy C30/37-XC2-XA2. Ochronę przed wilgocią gruntową zapewnia na cokołach izolacja z modyfikowanej blachy bitumicznej Villas Elastovill E-PV 4 F/K Extra, którą prowadzi się co najmniej 30 centymetrów powyżej poziomu terenu przyłączeniowego.

Powstaje monolityczna konstrukcja żelbetowa z wykorzystaniem szalunku wielokrotnego użytku

Po pokonaniu wyzwań związanych z fundamentami budowa konstrukcji opiera się już na systemie, który można łatwo powielać. Budynki powstają z monolitycznego szkieletu z żelbetowych słupów, który uzupełniają ściany usztywniające wokół klatki schodowej. Stropy będą miały konstrukcję z ukrytych płyt płaskich z łbami grzybkowymi, a elewacje zostaną zamknięte murowaniem wypełniającym szkielet typu Porotherm X-therm. Nie stosuje się prefabrykatów. Do prac szalunkowych wykorzystuje się zasadniczo technologię szalunkową PERI. Budowa czterech budynków nie przebiega jednak całkowicie równolegle. Budynki powstają parami, z przesunięciem czasowym wynoszącym 1–2 tygodnie, co według kierownika projektu pozwala na wydajną i szybką realizację konstrukcji.

Pomaga w tym również projekt, ponieważ wszystkie cztery budynki mają identyczną konstrukcję, a dwa z nich są lustrzanym odbiciem pozostałych dwóch. Dzięki temu podczas szalowania można wielokrotnie stosować te same rozwiązania.

W budynkach zostanie zużytych około 2500 metrów sześciennych betonu

Budowa konstrukcji wiąże się ze znacznym zapotrzebowaniem na materiały. Zgodnie ze wstępnymi obliczeniami projektu zużyje się łącznie około 2500 metrów sześciennych betonu, co oznacza, że na każdy budynek przypada około 625 metrów sześciennych. Betonowanie na miejscu będzie obsługiwane przez zakład w Székesfehérvár, należący do koncernu STRABAG, w którym znajduje się betoniarnia ROXIT.

Przed rozpoczęciem budowy konstrukcji przygotowano już trasy instalacji technicznych pod płytą fundamentową, a także punkt przyłączeniowy sieci wodociągowej. Pozostałe przejścia instalacji technicznych i elektrycznych są obecnie wykonywane zgodnie z projektami konstrukcji nośnej, w razie potrzeby w porozumieniu z kolegami z odpowiednich specjalności. Prace montażowe w zakresie instalacji technicznych i elektrycznych na razie się nie rozpoczęły.

Różnorodne dachy: powstają zarówno dachy wysokie, jak i tarasy oraz dachy zielone

Po ukończeniu konstrukcji charakter budynków będą nadawać różnorodne rozwiązania dachowe. Na dachach o nachyleniu 10 i 20 stopni zostanie zamontowane pokrycie aluminiowe z profilami stojącymi typu Prefalz, a wodę deszczową będą odprowadzać rynny.

Na drugich piętrach pojawiają się natomiast tarasy, po których można chodzić, oraz zielone dachy. Zielone dachy mają nachylenie 2 procent i są skierowane w stronę jednego punktu, a odprowadzanie wody zapewniają grawitacyjne zlewy. Tarasy, po których można chodzić, są nachylone na zewnątrz i wyposażone w zewnętrzny system odprowadzania wody.

Na obu dachach płaskich zostanie wykonana hydroizolacja z PVC typu FATRAFOL, którą na ścianach przylegających podniesie się co najmniej o 30 centymetrów. Dachy zielone są ograniczone 20-centymetrową ścianą attykową z betonu zbrojonego, po obu stronach której zostanie wykonana izolacja termiczna oraz pokrycie z blachy aluminiowej.

Zielone dachy nie pełnią jednak wyłącznie funkcji estetycznej. Zgodnie z obliczeniami 60,67 metra kwadratowego powierzchni każdego budynku zalicza się w jednej czwartej do obowiązkowej powierzchni zielonej. Dzięki temu projekt spełnia wymóg 55-procentowego udziału powierzchni zielonej; obliczona wartość wynosi 55,06 procent.

W zakresie izolacji akustycznej zwraca się uwagę nie tylko na ściany, ale także na schody

W przypadku budynków mieszkalnych decydującym czynnikiem jest nie tylko konstrukcja budynku, ale także izolacja akustyczna między mieszkaniami. Ściany oddzielające mieszkania wykonane są z elementów dźwiękochłonnych Porotherm AKU Z o grubości 30 centymetrów.

W ścianach można wykonać rowki o głębokości maksymalnie 5 centymetrów, a w przypadku rowkowania z obu stron rowki należy wykonać w sposób przesunięty względem siebie. Nie dopuszcza się wykonywania rowków poziomych. W podłogach na piętrach wykonuje się 3-centymetrową warstwę izolacji akustycznej z pianki EPS, a wylewka jest wykonywana z dylatacjami w poszczególnych pomieszczeniach.

W newralgicznych miejscach zaprojektowano również izolowane akustycznie ścianki przednie i ścianki studzienek, aby instalacje techniczne nie osłabiały izolacji akustycznej przegród oddzielających mieszkania. Jednym z ciekawych elementów izolacji akustycznej jest klatka schodowa. Biegi schodów są połączone ze ścianami za pomocą elementów Schöck Tronsole, zapewniających izolację akustyczną. Ma to na celu ograniczenie do minimum przenikania odgłosów kroków powstających w klatce schodowej do mieszkań. Izolacyjność akustyczna drzwi wejściowych do mieszkań wynosi Rw+C = 33 dB.

W każdym budynku o ogrzewanie i chłodzenie dbają trzy pompy ciepła

Sercem systemu energetycznego osiedla mieszkaniowego są trzy pompy ciepła typu powietrze-woda o modelu Mitsubishi PUZ-SWM140YAA w każdym budynku.

Urządzenia działają w systemie dzielonym; jednostki zewnętrzne zostaną zamontowane na dachu, natomiast moduły hydrauliczne oraz jednostki ERSF-MEE znajdą się w maszynowni na pierwszym piętrze.

Jednostki zewnętrzne montuje się na konstrukcji nośnej tłumiącej drgania i wyposaża w sterowaną termostatem, ogrzewaną elektrycznie miskę ociekową. Służy to w okresie zimowym do odprowadzania wody z odladzania oraz zapobiegania zamarzaniu dachu.

Projektant instalacji technicznych ograniczył poziom hałasu emitowanego przez urządzenia do wartości dopuszczalnych określonych w normie MSZ 18150 oraz w rozporządzeniu 27/2008 KvVM-EüM. W pomieszczeniach technicznych przyjęto statyczne obciążenie użytkowe wynoszące 5 kN/m².

Ważnym aspektem harmonogramu prac budowlanych jest zamocowanie podpór oraz przejść przez dach przewodów chłodniczych i elektrycznych jeszcze przed ukończeniem układania warstw izolacyjnych. W ten sposób można zachować ciągłość izolacji wodnej.

Urządzenia są zasilane z oddzielnego rozdzielacza pomp ciepła „HE” w ramach taryfy H o wartości 3×50 A. Wokół urządzeń pozostawia się wolną przestrzeń serwisową zgodnie z zaleceniami producenta, aby umożliwić późniejsze prace konserwacyjne.

Ogrzewanie podłogowe i klimakonwektory z indywidualną regulacją dla każdego mieszkania

Pomiędzy pompami ciepła a grzejnikami w mieszkaniach znajduje się zbiornik buforowy. Stamtąd woda grzewcza i chłodząca trafia do rozdzielaczy i kolektorów w poszczególnych mieszkaniach. W trybie zimowym działa ogrzewanie podłogowe o temperaturze 36/30 °C. W łazienkach stosuje się rozkład rur o grubości 10 centymetrów, a w pozostałych pomieszczeniach – 15 centymetrów; łazienki są dodatkowo wyposażone w elektryczne suszarki do ręczników o mocy 300 watów.

W lecie chłodzenie zapewniają klimakonwektory z wysokimi ściankami bocznymi, zasilane wodą chłodzącą o temperaturze 7/12 °C. Jednym z ważnych elementów systemu jest możliwość indywidualnej regulacji w każdym mieszkaniu. Każde pomieszczenie ma oddzielny obieg w rozdzielaczu-zbiorniku, a temperaturę regulują programowalne regulatory pokojowe za pomocą zaworów z napędem silnikowym. Ciepła woda użytkowa jest również przygotowywana centralnie z dwóch zbiorników o pojemności 657 litrów, ogrzewanych za pomocą pomp ciepła, z dodatkowym ogrzewaniem za pomocą elektrycznych wkładów grzejnych. Zużycie zimnej i ciepłej wody mierzą liczniki przypisane do poszczególnych mieszkań.

Okna trójwarstwowe i nowoczesna sieć informatyczna

Oprócz instalacji technicznych również powłoka budynku służy celom energetycznym. Mieszkania zostaną wyposażone w trójwarstwowe, wypełnione argonem okna z tworzywa sztucznego z 6–7 komorami powietrznymi, o współczynniku Uw = 1,10 W/m²K. Okna będą miały kolor patynowej szarości od zewnątrz i biały od wewnątrz, z roletami i wbudowanymi siatkami przeciwkomarowymi. Na najwyższym piętrze zostanie również zainstalowany system osłon lamelowych.

Drzwi wejściowe do mieszkań to wielopunktowe drzwi antywłamaniowe ze stalowymi wzmocnieniami. W pokojach mieszkalnych zostanie położona podłoga laminowana, w pomieszczeniach mokrych – antypoślizgowa wykładzina ceramiczna, a w łazienkach płytki zostaną ułożone do wysokości 2,10 metra.

W zakresie instalacji elektrycznej w każdym mieszkaniu dostępne będzie zasilanie 3×16 A wraz z elektryczną płytą grzewczą i piekarnikiem. Instalacja niskoprądowa obejmuje znacznie więcej elementów. W mieszkaniach zostanie zainstalowane łącze światłowodowe, strukturalna sieć Cat.6A, WiFi, telewizja kablowa oraz domofon. Szafy rackowe zostaną zaprojektowane tak, aby nadawały się również do montażu systemu alarmowego i kamerowego.

Indywidualny system wentylacyjny zapewnia wymianę powietrza w łazienkach i kuchniach

W zakresie wentylacji mieszkań nie przewiduje się zastosowania centralnego systemu wentylacyjnego. Powietrze z zamkniętych łazienek, toalet i kuchni jest odprowadzane za pomocą indywidualnych wentylatorów typu Helios ELS lub urządzeń równoważnych.

W pomieszczeniach z wodą zakłada się wydajność wentylacji na poziomie 60 m³/h, a w kuchniach – 300 m³/h. Wentylatory uruchamiają się za pomocą włącznika oświetlenia oraz czujnika wilgotności i obecności, z około minutowym opóźnieniem uruchomienia i 5–6-minutowym opóźnieniem wyłączenia.

Sam system wywiewu nie jest oczywiście wystarczający – należy również zadbać o dopływ świeżego powietrza. Zapewniają to elementy nawiewne wbudowane w ramy okienne.

Wentylatory są wyposażone w zawory zwrotne; w kanałach wentylacyjnych kuchni montowane są oddzielne zawory zwrotne, a w miejscach połączeń z szybami wentylacyjnymi zawory zwrotne przeciwpożarowe zapobiegają rozprzestrzenianiu się ognia między kondygnacjami. Odprowadzane powietrze jest kierowane szybem wentylacyjnym ponad dach.

Budowa uszczelnienia powietrznego rozpoczyna się jeszcze przed montażem izolacji termicznej

Z punktu widzenia efektywności energetycznej liczy się nie tylko grubość izolacji termicznej. Równie ważne jest, aby budynek był odpowiednio szczelny.

Dlatego na murze Porotherm X-therm jeszcze przed wykonaniem izolacji termicznej nakłada się warstwę podkładową o grubości 0,6 centymetra, która stanowi barierę powietrzną. Na elewacji zazwyczaj montuje się 10 centymetrów izolacji z EPS, a na ścianach żelbetowych – 15 centymetrów izolacji z grafitowego EPS.

Balkony są połączone z stropem za pomocą izolatorów termicznych typu Schöck Isokorb. Podczas wykonania prac należy zwrócić szczególną uwagę na wyrównanie warstw izolacji termicznej o różnej grubości do jednej płaszczyzny, a także na wykonanie połączeń z cokołem i otworami okiennymi i drzwiowymi.

W cokołach zostanie zastosowana warstwa XPS o grubości 10 centymetrów. Ostateczną powierzchnię elewacji stanowić będzie cienka warstwa tynku o grubości 1,5–2 milimetrów w kolorach złamanej bieli i dymnego brązu, z teksturowanymi akcentami. Uzupełnieniem będą okna w kolorze szarym patynowym, okładzina aluminiowa oraz pokrycie dachowe z blachy metalowej o fakturze pionowej Prefalz.

Dokumentacja techniczna wskazuje również konkretnych producentów

Jedną ze szczególnych cech specyfikacji technicznej Királygém Lakópark jest to, że dokumentacja projektowa wykonawcza wymienia konkretnych producentów i produkty w odniesieniu do wielu głównych konstrukcji i urządzeń. W dokumentacji wymieniono między innymi elementy murarskie Porotherm, izolacje termiczne Austrotherm i Knauf, izolację przeciwwodną FATRAFOL, izolatory termiczne Schöck, pokrycie dachowe Prefalz oraz pompy ciepła Mitsubishi.

Produkt równoważny pod względem technicznym można zamontować wyłącznie po uzgodnieniu z projektantem i uzyskaniu jego zgody. Jest to o tyle interesujące, że konkretne nazwy produktów podane na stronie internetowej osiedla nie mają zatem charakteru wyłącznie poglądowego. Zgodnie z informacją przekazaną przez kierownika projektu odzwierciedlają one rzeczywistą specyfikację techniczną określoną w projekcie.

Klasę energetyczną A+ zapewniają wspólnie przegrody zewnętrzne budynku oraz instalacje techniczne

Osiedle zostanie zrealizowane zgodnie z klasą energetyczną A+. Samą izolacją termiczną ani instalacją z pompami ciepła nie wystarczyłoby do osiągnięcia tego celu. Efektywność energetyczną zapewnia połączenie przegród budowlanych i instalacji technicznych.

Na elewacji zostanie zamontowana izolacja termiczna z EPS o grubości 10–15 centymetrów, na stropie poddasza – wełna mineralna o grubości 2×15 centymetrów, na tarasach i zielonych dachach – warstwy PIR i EPS, a w podłodze opartej bezpośrednio na gruncie – 12 centymetrów EPS.

Do tego dochodzą okna trójwarstwowe o współczynniku Uw = 1,10 W/m²K, połączenia balkonowe z przerwaniem mostków termicznych, dodatkowa izolacja z pianki XPS przed stropami i filarami, a także tynk podkładowy zapewniający szczelność powietrzną.

W zakresie instalacji technicznych ogrzewanie, chłodzenie oraz ciepłą wodę użytkową zapewniają pompy ciepła typu powietrze-woda, wykorzystujące energię odnawialną. Częścią systemu jest również ogrzewanie podłogowe o niskiej temperaturze 36/30 °C oraz możliwość indywidualnej regulacji w poszczególnych pomieszczeniach. W budynkach nie ma kominów ani instalacji opalanych paliwami kopalnymi.

W celu zapewnienia zgodności energetycznej podczas realizacji projektu sprawdzane są deklaracje właściwości użytkowych zastosowanych materiałów, między innymi izolacji termicznej oraz wartości Uw okien i drzwi. Ukryte instalacje techniczne są przed zakryciem zatwierdzane przez projektanta i dokumentowane fotograficznie, a uruchomienie systemów jest protokołowane. Ostateczną zgodność potwierdza certyfikat energetyczny wystawiony na podstawie stanu faktycznego.

W pracach budowlanych wykorzystywany jest również pokaźny park maszynowy

Budowa osiedla mieszkaniowego jest złożona nie tylko ze względu na zastosowane technologie. Prace na placu budowy wiążą się z ciągle zmieniającym się zapotrzebowaniem na maszyny.

Do realizacji prac wykorzystuje się częściowo własny, a częściowo wynajęty park maszynowy. W obecnej fazie budowy konstrukcji na terenie obiektu pracują wózek terenowy Manitou, podnośnik koszowy oraz dźwig mobilny, a jednocześnie nieustannie poruszają się tam samochody z systemem KCR z funkcją sam załadunku.

W nadchodzących tygodniach na placu budowy decydującą rolę będzie odgrywać już nie tylko konstrukcja żelbetowa. Od 40. tygodnia, wraz z wznoszeniem ścian wypełniających szkielet, budynki będą stopniowo nabierać ostatecznego kształtu.