Auch viele Menschen aus der Hauptstadt entscheiden sich für diesen Ort als neuen Wohnort: In Gárdony entstehen vier Gebäude mit einer besonderen Fundamentlösung

Das KIRÁLYGÉM LAKÓPARK entsteht im Stadtteil Gárdony von Agárd, etwa 250 Meter vom Seeufer entfernt, jedoch abseits der verkehrsreicheren Bereiche des Stadtzentrums in einer vorstädtischen Umgebung. Das Baugelände wird von der Gém-Straße, der Őrház-Straße und der Mester-Straße begrenzt.

Die Baustelle wurde am 18. Juni 2026 an STRABAG übergeben, und der erste wichtige Meilenstein im Hochbau erfolgte einen Monat später, am 20. Juli, mit dem Beginn der Arbeiten an der Fundamentplatte. Das Projekt befindet sich derzeit noch in der Hochbauphase und ist zu etwa 35–40 Prozent fertiggestellt.

Die vertraglich vereinbarte Frist für die Fertigstellung ist der 31. Juli 2027, die angesichts des derzeitigen Baufortschritts eingehalten werden kann – teilte Projektleiter János Kovács unserer Zeitung mit.

Vierzig Wohnungen in vier Gebäuden mit identischer Bauweise

Die Wohnanlage wird aus insgesamt vier dreistöckigen Gebäuden bestehen. Jedes Gebäude hat eine Grundfläche von 395 Quadratmetern und bietet Platz für jeweils zehn Wohnungen, sodass im Rahmen des Bauvorhabens insgesamt vierzig Wohnungen entstehen werden.

Die Wohnfläche der Wohnungen liegt zwischen 50 und 80 Quadratmetern. Der Grundriss des Erdgeschosses und des ersten Obergeschosses ist identisch, der des zweiten Obergeschosses weicht jedoch davon ab. An der Hauptfassade sind Rücksprünge vorgesehen, es entsteht ein Gründach, und die Anzahl der Wohnungen verringert sich von vier auf zwei.

Die Geschosshöhe der Gebäude beträgt 3,10 Meter, die lichte Raumhöhe in den Wohnräumen wird etwa 2,70 Meter betragen. In den mit abgehängten Decken ausgestatteten Fluren und in den Nassräumen wird mit einer lichten Raumhöhe von 2,50 Metern gerechnet. Obwohl der höchste Punkt der Gebäude fast 11 Meter betragen wird, beträgt die nach den örtlichen Vorschriften berechnete Gebäudehöhe lediglich 6,97 Meter. Dies entspricht genau der für dieses Gebiet geltenden Obergrenze von 7,00 Metern.

Das Modell STRABAG ist sofort einsatzbereit

Neben der Errichtung der vier Wohngebäude umfasst der Auftrag STRABAG auch die Gestaltung der gesamten Umgebung. Der Generalunternehmer übergibt das Bauvorhaben schlüsselfertig, d. h., die Arbeiten reichen von den internen Versorgungsleitungen bis hin zur Landschaftsgestaltung und dem Bau der Außenstraßen.

Auf dem Grundstück entstehen vierzig von Bäumen gesäumte Parkplätze; zu jeder Wohnung gehören ein Parkplatz und ein Fahrradabstellplatz. Es werden ein Abwassernetz mit einer Hebeanlage, ein Regenwassernetz und die Stromversorgung eingerichtet, während im Außenbereich eine LED-Außenbeleuchtung mit Solarmodulen installiert wird.

An die Gegebenheiten des Geländes angepasste Fundamentierung

Ein wichtiger Bestandteil der Projektplanung war die detaillierte Erfassung der Gegebenheiten des Grundstücks. Da die Wohnsiedlung auf einem zuvor aufgeschütteten Gelände errichtet wird, haben die Fachleute den Standort bereits in einer frühen Planungsphase durch detaillierte Untersuchungen erfasst, um die für die Gebäude am besten geeignete Fundamentlösung zu entwickeln.

Die örtliche Bauordnung schreibt dementsprechend auch die Erstellung eines geotechnischen Gutachtens vor. Der im Jahr 2021 erstellte Bodenuntersuchungsbericht Fugro Consult Kft. wurde im Mai 2026 durch dynamische Sondierungen ergänzt, sodass die Planer ein aktuelles und detailliertes Bild von den Eigenschaften der Bodenschichten erhielten. Mit diesem Verfahren wurden genau jene Bodenverhältnisse ermittelt, an die die Fundamentierung angepasst werden musste.

Es wurde festgestellt, dass der obere Teil der Schicht locker ist, in einer Tiefe von 5–6 Metern jedoch bereits sehr kompakt und zementiert ist. Das Gebiet gehört zur Erdbebenzone 3 und zur Bodenklasse „D”, und das Grundwasser ist in Bezug auf Beton mäßig aggressiv und mit XA2 klassifiziert.

Aufgrund der Messungen vor Ort musste der Aufbau der Fundamentschichten angepasst werden

Nach den ursprünglichen Plänen hätten die Gebäude ein 50 Zentimeter dickes monolithisches Stahlbetonfundament erhalten, unter dem eine 60 Zentimeter dicke, schichtweise verdichtete Schotteraufschüttung vorgesehen war. Deren Tragfähigkeit musste durch eine Scheibendruckprüfung auf einen Wert von mindestens E2 = 85 MPa nachgewiesen werden.

Die Laboruntersuchungen vor Ort zeigten jedoch, dass dieser Wert nicht überall erreicht wurde. An dieser Stelle wirkten sich die Ergebnisse der bodenmechanischen Untersuchungen unmittelbar auf die Ausführung aus. In Absprache mit dem Tragwerksplaner wurde der Bodenaustausch vertieft und die Fundamentierung mit einer angepassten Schichtaufbauweise ausgeführt.

Nach Angaben des Projektleiters stellte dies bislang eine der größten baulichen Herausforderungen des Bauvorhabens dar. Aufgrund der wechselnden Bodenverhältnisse mussten der Bauunternehmer, der Tragwerksplaner und das Labor eng zusammenarbeiten.

Das Grundwasser stellte keine weiteren Schwierigkeiten bei der Fundamentierung dar

Trotz der ungünstigen Bodenschichten war die Situation zumindest in einer Hinsicht einfacher, da während der Fundamentarbeiten kein nennenswertes Grundwasser angetroffen wurde. Den Messungen zufolge trat unterhalb der Fundamentebene lediglich Bodenfeuchtigkeit auf. Der maßgebliche Grundwasserspiegel liegt unterhalb der Unterseite der Fundamentplatte, und da kein Keller gebaut wird, waren weder eine Abgrenzung des Arbeitsbereichs noch eine Absenkung des Grundwasserspiegels erforderlich.

Oberflächen- und Niederschlagswasser werden über ein offenes Entwässerungssystem abgeleitet. Aufgrund der Eigenschaften des Grundwassers wird die Fundamentplatte aus Beton der Güteklasse C30/37-XC2-XA2 gefertigt. Den Schutz vor Bodenfeuchtigkeit gewährleistet am Sockel eine modifizierte Bitumen-Stahlblechdichtung vom Typ Villas Elastovill E-PV 4 F/K Extra, die mindestens 30 Zentimeter über das angrenzende Geländeniveau hinausgeführt wird.

Es entsteht eine monolithische Stahlbetonkonstruktion mit wiederverwendbarer Schalung

Nach den Herausforderungen bei der Fundamentierung basiert der Hochbau nun auf einem gut reproduzierbaren System. Die Gebäude werden mit einem monolithischen Stahlbeton-Stützenrahmen errichtet, der durch Aussteifungswände rund um das Treppenhaus ergänzt wird. Die Decken bestehen aus verdeckten Flachplatten mit Pilzkopfverbindungen, die Fassaden werden mit Porotherm X-therm-Rahmenausfachungsmauerwerk geschlossen. Es werden keine vorgefertigten Bauteile verwendet. Für die Schalungsarbeiten kommt grundsätzlich die PERI-Schalungstechnik zum Einsatz. Der Bau der vier Gebäude erfolgt jedoch nicht vollständig parallel. Die Gebäude werden paarweise mit einem Zeitversatz von 1–2 Wochen errichtet, was laut Projektleiter einen effizienten und schnellen Rohbau ermöglicht.

Auch die Bauweise trägt dazu bei, da die vier Gebäude baulich identisch sind und zwei davon Spiegelbilder der anderen beiden sind. So können bei der Schalung immer wieder dieselben Lösungen angewendet werden.

Etwa 2.500 Kubikmeter Beton werden in die Gebäude eingebaut

Der Bau der Anlagen ist mit einem erheblichen Materialbedarf verbunden. Nach vorläufigen Berechnungen des Projekts werden insgesamt etwa 2.500 Kubikmeter Beton verbaut, was etwa 625 Kubikmeter pro Gebäude entspricht. Die Betonierung vor Ort wird vom Standort in Székesfehérvár des Betonmischers ROXIT, der zum Konzern STRABAG gehört, versorgt.

Vor Beginn der Bauarbeiten wurden bereits die Trassen für die Haustechnik unter der Fundamentplatte sowie der Anschlusspunkt für das Wasserversorgungsnetz fertiggestellt. Die weiteren Durchführungen für die Haustechnik und die Elektrik werden derzeit gemäß den in den Tragwerksplänen vorgesehenen Ausführungen erstellt, gegebenenfalls in Absprache mit den Fachkollegen. Die Montagearbeiten der Haustechnik- und Elektrofächer haben bislang noch nicht begonnen.

Nicht alle Dächer sind gleich: Es entstehen Steildächer, Terrassendächer und Gründächer

Nach Fertigstellung des Rohbaus werden verschiedene Dachkonstruktionen den Charakter der Gebäude prägen. Auf den Steildächern mit einer Neigung von 10 und 20 Grad wird eine Aluminium-Dachdeckung vom Typ Prefalz mit senkrechten Rippen verlegt; das Regenwasser wird über Dachrinnen abgeleitet.

Im zweiten Stockwerk gibt es zudem begehbare Terrassen und begrünte Dächer. Die begrünten Dächer weisen eine Neigung von 2 Prozent auf und sind jeweils auf einen Punkt hin geneigt; die Entwässerung erfolgt über Schwerkraftabläufe. Die begehbaren Terrassen sind nach außen geneigt und verfügen über eine externe Entwässerung.

Auf beiden Flachdächern wird eine PVC-Abdichtung vom Typ FATRAFOL angebracht, die an den angrenzenden Wänden mindestens 30 Zentimeter hochgezogen wird. Die Gründächer werden von einer 20 Zentimeter hohen Attika aus Stahlbeton begrenzt, die auf beiden Seiten mit einer Wärmedämmung und einer Aluminiumverkleidung versehen wird.

Die Gründächer dienen jedoch nicht nur als Blickfang. Berechnungen zufolge werden pro Gebäude 60,67 Quadratmeter davon mit einem Viertelwert auf die vorgeschriebene Grünflächenquote angerechnet. Dadurch erfüllt das Projekt die vorgeschriebene Grünflächenquote von 55 Prozent; der berechnete Wert beträgt 55,06 Prozent.

Bei der Schalldämmung wird nicht nur auf die Wände, sondern auch auf die Treppen geachtet

Bei Wohngebäuden ist nicht nur die bauliche Gestaltung, sondern auch der Schallschutz zwischen den Wohnungen ein entscheidender Faktor. Die Trennwände zwischen den Wohnungen bestehen aus 30 Zentimeter dicken Porotherm AKU Z-Schallschutzelementen.

In den Wänden dürfen Vertiefungen mit einer Tiefe von maximal 5 Zentimetern angebracht werden; bei beidseitigen Vertiefungen müssen die Nuten versetzt angelegt werden. Horizontale Vertiefungen sind nicht zulässig. In den Fußböden der Obergeschosse wird eine 3 Zentimeter dicke EPS-Schicht zur Trittschalldämmung eingebaut, und der Estrich wird raumweise mit Dehnungsfugen verlegt.

An kritischen Stellen wurden schallgedämmte Vorwände und Schachtwände eingeplant, damit die Haustechnikleitungen die Schalldämmung der Trennwände zwischen den Wohnungen nicht beeinträchtigen. Ein interessantes Detail des Schallschutzes ist das Treppenhaus. Die Treppenläufe sind mit den Elementen Schöck Tronsole akustisch entkoppelt an die Wände angeschlossen. Damit soll erreicht werden, dass die im Treppenhaus entstehenden Trittschallgeräusche so wenig wie möglich in die Wohnungen gelangen. Die Schalldämmung der Wohnungseingangstüren beträgt Rw+C = 33 dB.

Pro Gebäude sorgen drei Wärmepumpen für die Heizung und Kühlung

Im Zentrum des Energiesystems der Wohnsiedlung stehen pro Gebäude drei Luft-Wasser-Wärmepumpen vom Typ Mitsubishi PUZ-SWM140YAA.

Die Anlagen arbeiten in einem geteilten System: Die Außeneinheiten werden auf dem Dach installiert, während die Innenhydromodule und die ERSF-MEE-Einheiten im Maschinenraum im ersten Stock untergebracht werden.

Die Außengeräte werden auf einer vibrationsfreien Halterung montiert und sind mit einer thermostatgesteuerten, elektrisch beheizten Auffangwanne ausgestattet. Diese dient im Winterbetrieb dazu, das Schmelzwasser abzuleiten und ein Anfrieren am Dach zu verhindern.

Der Anlagenplaner hat die Geräuschemissionen der Anlagen auf Werte unterhalb der Grenzwerte der Norm MSZ 18150 und der Verordnung 27/2008 des KvVM-EüM begrenzt. Für die Technikräume wurde eine statische Nutzlast von 5 kN/m² angenommen.

Ein wichtiger terminlicher Aspekt bei der Ausführung ist, dass die Stützpfosten sowie die Dachdurchführungen für Kältemittel- und Stromleitungen bereits vor Fertigstellung des Dämmaufbaus befestigt werden. Auf diese Weise kann die Kontinuität der Abdichtung gewährleistet werden.

Die Geräte werden über einen separaten „HE”-Wärmepumpenverteiler mit Strom versorgt, mit einem 3×50-A-H-Tarif. Um die Anlagen herum wird der vom Hersteller vorgeschriebene Wartungsraum für spätere Wartungsarbeiten freigehalten.

Individuell regulierbare Fußbodenheizung und Gebläsekonvektoren pro Wohnung

Zwischen den Wärmepumpen und den Heizkörpern in den Wohnungen befindet sich ein Pufferspeicher. Von dort gelangt das Heiz- und Kühlwasser zu den Verteil- und Sammelrohren der einzelnen Wohnungen. Im Winterbetrieb wird eine Fußbodenheizung mit einer Temperatur von 36/30 °C betrieben. In den Badezimmern wird ein Rohrabstand von 10 Zentimetern, in den übrigen Räumen von 15 Zentimetern verwendet; die Badezimmer sind zudem mit einem elektrischen Handtuchtrockner mit 300 Watt ausgestattet.

Im Sommer sorgen Fan-Coils mit hohen Seitenwänden, die mit 7/12 °C kaltem Kühlwasser betrieben werden, für die Kühlung. Ein wichtiger Bestandteil des Systems ist die wohnungseigene Regelbarkeit. Jeder Raum erhält einen eigenen Kreislauf am Verteiler, und die Temperatur wird über programmierbare Raumregler mittels motorbetriebener Ventile geregelt. Das Brauchwarmwasser wird ebenfalls zentral bereitgestellt, und zwar aus zwei 657 Liter fassenden, mit einer Wärmepumpe beheizten Speichern, die durch elektrische Heizpatronen unterstützt werden. Der Kalt- und Warmwasserverbrauch wird durch wohnungsspezifische Nebenkostenzähler gemessen.

Dreischichtige Fenster und ein modernes IT-Netzwerk

Neben der Haustechnik trägt auch die Gebäudehülle zur Erreichung der energetischen Ziele bei. Die Wohnungen werden mit dreischichtigen, argongefüllten Kunststofffenstern mit 6–7 Luftkammern und einem Uw-Wert von 1,10 W/m²K ausgestattet. Die Fenster sind außen patinagrau und innen weiß und verfügen über Rollladenkästen sowie integrierte Insektenschutzgitter. Auf der obersten Etage wird zudem eine Lamellenbeschattung installiert.

Die Wohnungseingangstüren sind Sicherheits-Türen mit Mehrpunktverriegelung und Stahlverstärkung. In den Wohnräumen wird Laminat verlegt, in den Nassräumen rutschfeste Keramikfliesen, und in den Badezimmern werden die Wände bis zu einer Höhe von 2,10 Metern gefliest.

Im Bereich der Stromversorgung stehen pro Wohnung 3×16 A zur Verfügung, einschließlich Elektrokochfeld und Backofen. Die Schwachstromanlage umfasst weitaus mehr. Die Wohnungen werden mit Glasfaseranschluss, einem strukturierten Cat.6A-Netzwerk, WLAN, Kabelfernsehen und einer Türsprechanlage ausgestattet. Die Rack-Schränke werden so gestaltet, dass sie auch für die Unterbringung von Alarm- und Kamerasystemen geeignet sind.

Eine individuelle Abluftanlage sorgt für den Luftaustausch in Bädern und Küchen

Für die Belüftung der Wohnungen ist kein zentrales Lüftungssystem vorgesehen. Aus den geschlossenen Badezimmern, Toiletten und Küchen wird die Luft mit Einzelventilatoren vom Typ Helios ELS oder gleichwertigen Geräten abgesaugt.

In Nassräumen wird mit einem Luftdurchsatz von 60 m³/h, in Küchen mit 300 m³/h gerechnet. Die Ventilatoren werden über den Lichtschalter bzw. über Feuchtigkeits- und Anwesenheitssensoren gestartet, mit einer Startverzögerung von etwa einer Minute und einer Nachlaufzeit von 5–6 Minuten.

Die Entlüftung allein reicht natürlich nicht aus, es muss auch für einen Luftaustausch gesorgt werden. Dies wird durch in die Fensterrahmen eingebaute Luftzufuhrvorrichtungen gewährleistet.

Die Ventilatoren sind mit Rückschlagventilen ausgestattet, in die Küchenluftkanäle werden separate Rückschlagventile eingebaut, und am Anschluss an die Schächte verhindert ein Brandschutz-Rückschlagventil die Ausbreitung von Feuer zwischen den Etagen. Die abgesaugte Luft wird durch einen Schacht über das Dach abgeleitet.

Die Herstellung der Luftdichtung beginnt bereits vor der Wärmedämmung

Was die energetische Leistung angeht, kommt es nicht nur auf die Dicke der Wärmedämmung an. Genauso wichtig ist es, dass das Gebäude ausreichend luftdicht ist.

Auf das Mauerwerk Porotherm X-therm wird daher noch vor der Anbringung der Wärmedämmung ein 0,6 Zentimeter dicker, luftdichter Grundputz aufgetragen. An der Fassade wird in der Regel eine 10 Zentimeter dicke EPS-Dämmung angebracht, an den Stahlbetonwänden hingegen eine 15 Zentimeter dicke Dämmung aus graphitverstärktem EPS.

Die Balkone werden mit einem Wärmebrückenunterbrecher vom Typ Schöck Isokorb an die Decke angeschlossen. Bei der Ausführung ist besonders darauf zu achten, dass die Wärmedämmungen unterschiedlicher Dicke auf eine Ebene gebracht werden und dass die Anschlüsse an Sockelleisten und Fenster und Türen fachgerecht ausgeführt werden.

Auf den Sockel wird eine 10 Zentimeter dicke XPS-Schicht aufgebracht. Die endgültige Fassadenoberfläche besteht aus einem 1,5–2 Millimeter dicken Dünnputz in den Farben gebrochenes Weiß und Rauchbraun mit strukturierten Akzenten. Dazu kommen patinagraue Fenster, Aluminiumverkleidungen und eine Dachdeckung aus Metallblech mit stehender Falz vom Typ Prefalz.

In der technischen Dokumentation werden auch bestimmte Hersteller genannt

Eine Besonderheit des technischen Inhalts des Dokuments Királygém Lakópark besteht darin, dass in der Ausführungsplanung für mehrere wichtige Baugruppen und Anlagen konkrete Hersteller und Produkte namentlich genannt werden. In der Dokumentation sind unter anderem Porotherm-Mauersteine, die Wärmedämmungen Austrotherm und Knauf, die Abdichtung FATRAFOL, Schöck-Wärmebrückenunterbrecher, die Dachdeckung Prefalz sowie die Wärmepumpen Mitsubishi aufgeführt.

Ein technisch gleichwertiges Produkt darf nur nach Absprache mit dem Planer und mit dessen Zustimmung eingebaut werden. Dies ist auch deshalb interessant, weil die konkreten Produktbezeichnungen auf der Website der Wohnanlage somit nicht nur zu Illustrationszwecken dienen. Nach Angaben des Projektleiters spiegeln sie den tatsächlichen technischen Inhalt wider, der im Plan festgelegt ist.

Die Energieeffizienzklasse A+ wird durch die Gebäudehülle und die Haustechnik gemeinsam gewährleistet

Die Wohnanlage wird mit der Energieeffizienzklasse A+ errichtet. Dazu würden weder die Wärmedämmung noch die Wärmepumpentechnik allein ausreichen. Die Energieeffizienz ergibt sich aus der Kombination von Gebäudehülle und Haustechnik.

An der Fassade wird eine 10–15 Zentimeter dicke EPS-Wärmedämmung angebracht, an der Dachdecke 2×15 Zentimeter Steinwolle, auf den Terrassen und Gründächern PIR- und EPS-Schichten und im direkt auf dem Boden liegenden Fußboden 12 Zentimeter EPS.

Hinzu kommen dreischichtige Fenster mit einem Uw-Wert von 1,10 W/m²K, balkonseitige Anschlüsse mit thermischer Trennung, eine zusätzliche XPS-Dämmung vor den Decken und Stützen sowie ein luftdichter Grundputz.

Im Bereich der Haustechnik werden Heizung, Kühlung und Warmwasserversorgung durch Luft-Wasser-Wärmepumpen gewährleistet, die erneuerbare Energie nutzen. Die Niedertemperatur-Fußbodenheizung mit 36/30 °C und die raumweise Regelbarkeit sind ebenfalls Teil des Systems. In den Gebäuden gibt es keine Schornsteine und keine fossile Beheizung.

Zur Gewährleistung der energetischen Konformität werden während der Ausführung die Leistungserklärungen der verbauten Materialien überprüft, darunter die der Wärmedämmungen und der Uw-Werte der Fenster und Türen. Die verdeckten technischen Installationen werden vor dem Verdecken mit dem Planer abgestimmt und fotografisch dokumentiert, und die Inbetriebnahme der Anlagen wird protokolliert. Die endgültige Konformität wird durch den auf der Grundlage des Ist-Zustands ausgestellten Energieausweis bestätigt.

An den Bauarbeiten ist auch ein umfangreicher Maschinenpark beteiligt

Der Bau der Wohnsiedlung ist nicht nur aufgrund der eingesetzten Technologien komplex. Die Arbeiten vor Ort gehen mit einem sich ständig ändernden Maschinenbedarf einher.

Für die Ausführung werden teils eigene, teils gemietete Maschinen eingesetzt. In der aktuellen Bauphase sind auf dem Gelände ein Geländestapler vom Typ Manitou, eine Hubarbeitsbühne und ein Mobilkran im Einsatz, während auch die selbstladenden KCR-Fahrzeuge ständig im Einsatz sind.

In den kommenden Wochen wird dann nicht mehr nur die Stahlbetonkonstruktion das Bild auf der Baustelle prägen. Ab der 40. Woche nehmen die Gebäude durch die Ausfachungsmauern nach und nach ihre endgültige Form an.