Dzięki wielofunkcyjnej inwestycji teren o powierzchni ośmiu hektarów oznaczony numerem Láng Gépgyár zyska nowe życie

Zsanett Rózsahegyi, kierowniczka projektu Láng Negyed, udzieliła wywiadu naszej gazecie. Z jej wypowiedzi dowiedzieliśmy się nie tylko o skali inwestycji, ale także o tym, czym nieruchomości objęte tym projektem wyróżniają się na rynku nowych mieszkań.

Jaka jest wielkość inwestycji Láng Negyed?

Jest to obecnie największa realizowana w Budapeszcie inwestycja wielofunkcyjna. Na powierzchni 8,2 hektara planujemy wybudować około 2607 mieszkań, 67 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej oraz około 10 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni handlowej i gastronomicznej.

Na terenie dawnego Láng Gépgyár, tuż obok stacji metra przy ulicy Forgách, graniczącej z korytarzem biurowym przy ulicy Váci w XIII dzielnicy, może zatem powstać inwestycja na skalę dzielnicy. Wzdłuż mało ruchliwej ulicy Esztergomi powstaną budynki mieszkalne, niektóre z widokiem na Dunaj; od strony ulicy Váci út natomiast dwuhektarowy park wewnętrzny zostanie otoczony budynkami biurowymi.

W jaki sposób inwestycja wkomponuje się w krajobraz miasta?

Kiedyś w zakładzie Láng Gépgyár wytwarzano blisko 10% węgierskiego PKB. Z pięcioosobowej kuźni wyrosło przedsiębiorstwo zatrudniające kilka tysięcy osób, które zdobyło liczne nagrody za innowacyjność na światowych konkursach. Historię fabryki Láng traktujemy jako element kształtujący naszą tożsamość, dlatego nie tylko poprzez nazwę projektu oddajemy hołd jej dawnym, niesamowitym osiągnięciom, ale również poprzez rozwiązania architektoniczne i aranżację wnętrz podkreślamy jej przemysłowy charakter.

Na terenie tym znajdują się trzy zabytkowe budynki: biurowiec, warsztat oraz zakład montażowy, które zachowamy i, uzupełniając je o elementy współczesne, nadamy im nową funkcję: będą one służyć jako siedziba firmy World Aquatics.

Taki złożony projekt wymaga od inwestora zupełnie innego podejścia niż klasyczna inwestycja mieszkaniowa. Nie możemy tutaj pozwolić sobie na to, by przy określaniu podstawowych elementów inwestycji kierować się wyłącznie wewnętrznymi mechanizmami decyzyjnymi: od samego początku współpracujemy z władzami dzielnicy i miasta oraz z Krajową Radą Planowania Architektonicznego, ponieważ musimy spełnić wymagania niezliczonych specjalności – od inżynierii ruchu, przez architekturę krajobrazu, aż po wymagania techniczne związane z gospodarką wodną. Obecna koncepcja, na którą uzyskano pozwolenie, jest realizowana przy wsparciu dzielniczej komisji konsultacyjnej ds. planowania oraz Krajowej Rady Planowania Architektonicznego.

Rozpoczęliśmy więc realizację projektu w oparciu o koncepcję, która cieszy się poparciem wszystkich zainteresowanych stron. Za projekt koncepcyjny odpowiadała renomowana pracownia architektoniczna Paulinyi & Partners, która przygotowała również plany budowlane dla inwestycji mieszkaniowej realizowanej w pierwszym etapie. Natomiast projekt budynku biurowego oznaczonego symbolem V1, w którym w pierwszym etapie powstanie 22 tysiące metrów kwadratowych powierzchni biurowej, opracowuje firma DPI Design.

Nasza inwestycja biurowa zdobyła w zeszłym roku nagrodę „Projekt komercyjny roku”. Jesteśmy dumni, że udało nam się przedstawić koncepcję, która już na etapie projektowania zyskała uznanie środowiska branżowego.

Jak wysokie budynki powstają?

Jako zasadę przewodnią przyjęliśmy stopniowość: zaczynamy od wysokości zabytkowych budynków wynoszącej 20–25 metrów, a docelowo osiągniemy wysokość 65 metrów. Wysokość ta nie jest wyjątkowa na ulicy Váci, ponieważ w ramach inwestycji Marina czy Agora powstały budynki o podobnej wysokości. Uważamy, że jeśli gdzieś w mieście uzasadnione jest budowanie wieżowców, to właśnie wzdłuż korytarza biurowego przy ulicy Váci.

Budynki mieszkalne będą miały zróżnicowaną wysokość, od 24 do 65 metrów. Struktura płytowa łączy – zarówno wizualnie, jak i funkcjonalnie – budynki o wysokości od 8 do 18 pięter, ułożone schodkowo.

Płaska struktura zabudowy pozwala na stworzenie wewnętrznego ogrodu, który zapewni mieszkańcom przestrzeń sprzyjającą komfortowemu życiu. Odległość między budynkami wynosi od 25 do 40 metrów, dzięki czemu w każdym mieszkaniu panuje przyjemne poczucie przestrzeni i zapewnia się odpowiednią ilość naturalnego światła.

Taka wysokość budynku jest dozwolona również przez obowiązujący FRSZ (Regulamin Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Budapesztu). Podobnie jak w przypadku sąsiednich działek, my również otrzymaliśmy pozwolenie na taką wysokość. Jest to uzasadnione zarówno z punktu widzenia biznesowego, jak i krajobrazu miejskiego w tej okolicy.

Kiedy spodziewają się pierwszych mieszkańców i najemców?

Inwestycję planujemy zrealizować w dwóch etapach. W pierwszym etapie powstanie 1060 mieszkań w dwóch budynkach; ponadto wybudujemy biurowiec V1 o powierzchni biurowej wynoszącej 22 tysiące metrów kwadratowych. W każdym budynku znajdą się lokale handlowe i gastronomiczne, przy których położyliśmy szczególny nacisk na zapewnienie odpowiedniej powierzchni dla świadczonych usług. Chcemy, aby powstała tętniąca życiem i przyjazna dzielnica. Pierwszy etap zakończymy do grudnia 2028 roku, a drugi – do grudnia 2031 roku.

Mamy nadzieję, że uda nam się wzbudzić zainteresowanie wielu zachodnich firm, które dotychczas nie były obecne na rynku krajowym, ale zdajemy sobie sprawę, że rynek nieruchomości biurowych pozostaje sektorem pełnym wyzwań.

Być może konieczne będzie również ponowne przemyślenie funkcjonalności kolejnych powierzchni biurowych, ale wierzymy w wykorzystanie potencjału budynku biurowego V1. Chcemy wykorzystać fakt, że do czasu oddania biurowca do użytku w 2028 roku na najemców będzie czekało jeszcze niewiele nowych budynków biurowych klasy „A” o certyfikatach BREEAM Excellent, Well Gold, LETI i Access4you Gold.

Dla jakiej grupy docelowej przeznaczone są te mieszkania?

Mamy tę wygodę, że teren o powierzchni 8 hektarów może zaspokoić bardzo różnorodne potrzeby. Tak skomponowaliśmy ofertę mieszkaniową, aby każdy – od osób samotnych poszukujących swojego pierwszego mieszkania po rodziny wielodzietne – mógł znaleźć to, czego szuka: w naszej ofercie znajdują się zarówno kawalerki, jak i duże mieszkania z trzema sypialniami.

Cały teren wyposażamy w różnorodne obiekty społeczne, aby każdy – zarówno student, jak i osoba z dużej rodziny – znalazł tu to, czego potrzebuje: w parku na mieszkańców czekać będzie 600-metrowa ścieżka biegowa, ścieżka edukacyjna przedstawiająca historię Láng Gépgyár, place zabaw oraz siłownia na świeżym powietrzu. Ponadto w każdym budynku mieszkalnym stworzymy przestrzeń wspólną o powierzchni około 100 metrów kwadratowych, gdzie będzie można organizować imprezy i wydarzenia rodzinne. Naszym celem jest stworzenie przyjaznego i sprzyjającego życiu środowiska.

Wszystkie nieruchomości zostaną przekazane z wbudowanymi meblami kuchennymi i sprzętem marki Miele, a także z umeblowaną łazienką. Jest to sytuacja bezprecedensowa na rynku krajowym, ponieważ sam koszt wyposażenia kuchni może sięgać nawet 8–10 milionów.

Mieszkania są przekazywane z wbudowanym systemem smart home – w jego skład wchodzą wbudowane rolety sterowane zdalnie, sufitowy system chłodzenia i ogrzewania oraz powiązany z nim wyciąg parowy. Jesteśmy przekonani, że wszystkie te elementy razem sprawiają, że nasze mieszkania stanowią bardzo atrakcyjną ofertę.

Z jakich elementów mechanicznych i konstrukcyjnych buduje się domy?

Ogrzewanie budynków mieszkalnych będzie zapewniane przez system ciepłowniczy – jest to rozwiązanie przyjazne dla środowiska, a ponadto wymaga minimalnej konserwacji. Ponieważ przepisy dzielnicy zabraniają instalowania zewnętrznych jednostek klimatyzacyjnych, chłodzenie zapewniamy za pomocą centralnej pompy ciepła umieszczonej na dachach.

Ponadto w budynku biurowym o numerze 100% dążymy do wykorzystania energii odnawialnej, co stanowi niezwykle ważny czynnik również dla potencjalnych najemców. Przeanalizowaliśmy wszystkie możliwości – w tym ogrzewanie geotermalne – jednak temperatura wód gruntowych nie pozwala na ekonomiczną eksploatację tego rozwiązania. W związku z tym zdecydowaliśmy się na nowoczesny system pomp ciepła, który skutecznie i niezawodnie zapewnia regulację temperatury.

Realizujemy tę inwestycję w oparciu o technologię prefabrykacji. Rozważaliśmy kilka opcji na początku inwestycji, ale ze względu na wydajność, szybkość realizacji oraz minimalizację błędów ludzkich zdecydowaliśmy się na prefabrykację. W praktyce oznacza to również spektakularne rozwiązania: nawet łazienki dostarczane są na miejsce w stanie gotowym i wnoszone do budynków za pomocą dźwigu.

W promieniu pięciu minut znajdują się stacja metra, dwa przystanki tramwajowe i kilka przystanków autobusowych – lokalizacja ma doskonałe połączenia komunikacyjne, dzięki czemu można tu w pełni funkcjonować nawet bez samochodu, dlatego nie planujemy zapewnienia miejsca parkingowego przy każdym mieszkaniu. Jednocześnie zdajemy sobie sprawę, że w okolicy występuje stosunkowo duży niedobór zamkniętych parkingów, dlatego planujemy utworzenie łącznie 3000 miejsc parkingowych. Pod budynkami pierwszego etapu powstają dwa poziomy podziemnego garażu, a w kolejnych etapach powstaną budynki, pod którymi garaż będzie sięgał aż trzech poziomów.

Jakie trudności wiążą się z budową?

Prace budowlane już trwają; obecnie jesteśmy na etapie rozbiórek i robót ziemnych. Projekt Láng Negyed powstaje jako inwestycja na terenach poprzemysłowych i terenach typu „brownfield”, z czego jesteśmy dumni. Uważamy, że to właśnie te dawne tereny przemysłowe będą zwycięzcami przyszłości, a XIII dzielnica dysponuje w tym zakresie fantastycznym potencjałem. Teren o takiej historii ma jednak również swoje trudności. Proces rekultywacji trwa już od czterech lat. Jego część została już pomyślnie zakończona, natomiast w przypadku innych elementów nadal mamy obowiązki w zakresie monitoringu, które oczywiście wypełniamy.

Mamy więc do dyspozycji teren obciążony historią, ze wszystkimi jego trudnościami i pięknem. Wiąże się to jednak z tym, że na powierzchni ponad ośmiu hektarów możemy obecnie zrealizować projekt wielofunkcyjny, który sprawi radość wielu tysiącom ludzi: dla wielu osób inwestycję tę czyni atrakcyjną możliwość odzyskania podatku VAT o numerze 5% dzięki klasyfikacji terenu jako strefy przemysłowej, ale z punktu widzenia jakości życia w naszym mieście ważna jest również rewitalizacja dawnych terenów przemysłowych.