Mit einem multifunktionalen Investitionsprojekt wird dem acht Hektar großen Gelände Láng Gépgyár neues Leben eingehaucht

Zsanett Rózsahegyi, Projektleiterin von Láng Negyed, gab unserer Zeitung ein Interview. Aus ihren Ausführungen konnten wir nicht nur den Umfang des Projekts erkennen, sondern sie stellte auch dar, wodurch sich die Immobilien dieses Projekts auf dem Markt für Neubauwohnungen von anderen abheben.

Wie hoch ist das Investitionsvolumen für das Projekt Láng Negyed?

Dies ist derzeit das größte laufende multifunktionale Bauprojekt in Budapest. Auf einer Fläche von 8,2 Hektar planen wir den Bau von rund 2.607 Wohnungen, 67.000 Quadratmetern Bürofläche sowie rund 10.000 Quadratmetern für Einzelhandel und Gastronomie.

Auf dem ehemaligen Gelände Láng Gépgyár, direkt neben der U-Bahn-Station Forgách utca, das an den Bürokomplex an der Váci út im 13. Bezirk grenzt, könnte somit ein Stadtviertel entstehen. An der verkehrsarmen Esztergomi-Straße werden Wohnimmobilien entstehen, teilweise sogar mit Blick auf die Donau; von der Váci-Straße her wird der zwei Hektar große Innenpark durch Bürogebäude eingerahmt.

Wie wird sich das Bauprojekt in das Stadtbild einfügen?

Einst wurden im Werk Láng Gépgyár fast 10% des ungarischen BIP erwirtschaftet. Aus einer Schmiede mit fünf Mitarbeitern entwickelte sich ein Unternehmen mit mehreren tausend Mitarbeitern, das bei internationalen Wettbewerben zahlreiche Innovationspreise gewann. Wir betrachten die Geschichte des Láng-Werks als identitätsstiftendes Element; daher würdigen wir die einstige beeindruckende Leistung nicht nur durch den Namen des Projekts, sondern bringen den industriellen Charakter auch in der architektonischen und innenarchitektonischen Gestaltung zum Ausdruck.

Auf dem Gelände befinden sich drei denkmalgeschützte Gebäude: ein Bürogebäude, die Werkstatt und eine Montagehalle, die wir erhalten und durch zeitgemäße Elemente ergänzen sowie mit einer neuen Funktion ausstatten werden: Sie sollen künftig als Hauptsitz von World Aquatics dienen.

Ein derart komplexes Projekt erfordert von einem Investor einen ganz anderen Ansatz als eine klassische Wohnimmobilienentwicklung. Wir können es uns hier nicht leisten, uns bei der Festlegung der Grundelemente des Projekts ausschließlich auf interne Entscheidungsmechanismen zu stützen: Von Anfang an arbeiten wir mit den Bezirks- und Stadtverwaltungen sowie dem Nationalen Architekturplanungsrat zusammen, da wir unzählige fachliche Anforderungen erfüllen müssen – von der Verkehrstechnik über die Landschaftsarchitektur bis hin zu den technischen Vorgaben der Wasserversorgung. Das derzeit genehmigte Konzept wird mit Unterstützung des Bezirksplanungsbeirats und des Nationalen Architekturplanungsrats umgesetzt.

Wir haben die Umsetzung also mit einem Konzept begonnen, das die Unterstützung aller Beteiligten genießt. Das renommierte Architekturbüro Paulinyi & Partners war für den Konzeptentwurf verantwortlich und hat auch die genehmigungsfähigen Pläne für das in der ersten Bauphase entstehende Wohnbauprojekt erstellt. Das Bürogebäude mit der Bezeichnung V1, in dem in der ersten Bauphase 22.000 Quadratmeter Bürofläche entstehen, wird von DPI Design entworfen.

Unser Bürobauprojekt wurde im vergangenen Jahr mit dem Preis „Gewerbeprojekt des Jahres“ ausgezeichnet. Wir sind stolz darauf, dass es uns gelungen ist, ein Konzept zu entwickeln, das bereits in der Planungsphase die Anerkennung der Fachwelt gefunden hat.

Wie hoch werden die Gebäude sein?

Als Leitprinzip haben wir die schrittweise Steigerung festgelegt: Wir beginnen bei einer denkmalgeschützten Gebäudehöhe von 20 bis 25 Metern und werden schließlich bis zu einer Höhe von 65 Metern gelangen. Diese Größe ist an der Váci-Straße nicht einzigartig, da auch bei den Projekten „Marina“ und „Agora“ Gebäude ähnlicher Höhe entstanden sind. Wir sind der Meinung, dass der Bürokomplex an der Váci-Straße der Ort in der Stadt ist, an dem der Bau von Hochhäusern am ehesten gerechtfertigt ist.

Die Wohngebäude werden mit Höhen von 24 bis 65 Metern ein abwechslungsreiches Bild bieten. Eine flächige Struktur verbindet die Gebäude, deren Höhe von 8 bis 18 Stockwerken reicht, sowohl optisch als auch funktional miteinander.

Die flache Bauweise ermöglicht die Gestaltung eines Innenhofs, der den Bewohnern einen lebenswerten Raum bietet. Der Abstand zwischen den Gebäuden liegt zwischen 25 und 40 Metern, wodurch in jeder Wohnung ein angenehmes Raumgefühl entsteht und ausreichend Tageslicht einfällt.

Diese Gebäudehöhe ist auch gemäß der geltenden FRSZ (Bebauungsordnung der Hauptstadt Budapest) zulässig. Genau wie die benachbarten Grundstücke haben auch wir die Genehmigung für diese Höhe erhalten. Dies ist in dieser Gegend sowohl aus wirtschaftlicher als auch aus städtebaulicher Sicht gerechtfertigt.

Wann werden die ersten Bewohner und Mieter erwartet?

Wir planen, das Investitionsvorhaben in zwei Bauabschnitten umzusetzen. Im ersten Bauabschnitt werden wir in zwei Gebäuden 1.060 Wohnungen errichten; außerdem bauen wir das Bürogebäude V1 mit einer Bürofläche von 22.000 Quadratmetern. In jedem Gebäude wird es Einzelhandels- und Gastronomiebetriebe geben, wobei wir besonderen Wert darauf gelegt haben, dass wir den Dienstleistern ausreichend Platz zur Verfügung stellen können. Unser Ziel ist es, ein lebendiges und lebenswertes Stadtviertel zu schaffen. Die erste Bauphase wird bis Dezember 2028 abgeschlossen sein, die zweite bis Dezember 2031.

Wir sind zuversichtlich, dass wir das Interesse zahlreicher westlicher Unternehmen wecken können, die bislang noch nicht auf dem heimischen Markt vertreten sind, sind uns jedoch bewusst, dass der Büromarkt nach wie vor ein Sektor voller Herausforderungen ist.

Möglicherweise wird auch bei den weiteren Büroflächen eine funktionale Neukonzeption erforderlich sein, doch wir sind von der Auslastung des Bürogebäudes V1 überzeugt. Wir möchten den Vorteil nutzen, dass bis zur Übergabe des Bürogebäudes im Jahr 2028 noch wenige neue Bürogebäude der Kategorie „A” mit den Bewertungen BREEAM Excellent, Well Gold, LETI und Access4you Gold auf die Mieter warten werden.

Für welche Zielgruppe sind die Wohnungen gedacht?

Wir sind in der glücklichen Lage, dass das 8 Hektar große Gelände den unterschiedlichsten Ansprüchen gerecht werden kann. Wir haben das Wohnungsangebot so zusammengestellt, dass jeder – vom Singles, der sich seine erste Wohnung wünscht, bis hin zu Großfamilien – das findet, was er sucht: Von Studio-Wohnungen bis hin zu großen Wohnungen mit drei Schlafzimmern ist in unserem Portfolio alles vertreten.

Wir statten das gesamte Areal mit vielfältigen Gemeinschaftsangeboten aus, damit jeder – vom Studenten bis zur Großfamilie – hier das findet, was er braucht: Im Park erwarten die Bewohner eine 600 Meter lange Laufstrecke, ein Lehrpfad zur Geschichte von Láng Gépgyár, Spielplätze und ein Outdoor-Fitnessbereich. Außerdem richten wir in jedem Wohngebäude einen etwa 100 Quadratmeter großen Gemeinschaftsraum ein, in dem Partys und Familienfeiern veranstaltet werden können. Unser Ziel ist es, ein liebenswertes und lebenswertes Umfeld zu schaffen.

Alle Immobilien werden mit Einbauküchenmöbeln und Miele-Geräten sowie einem möblierten Badezimmer übergeben. Dies ist auf dem ungarischen Markt beispiellos, da allein die Ausstattung der Küche bereits Kosten in der Größenordnung von 8 bis 10 Millionen verursachen kann.

Die Wohnungen werden mit dem integrierten smart Home-System übergeben – dazu gehören die eingebauten, fernsteuerbaren Rollläden, das Deckenkühl- und -heizsystem sowie die dazugehörige Dunstabzugshaube. Wir sind davon überzeugt, dass diese Ausstattungsmerkmale zusammen unsere Wohnungen zu einem sehr attraktiven Angebot machen.

Mit welcher Technik und welchem Bauweise werden die Häuser gebaut?

Die Beheizung der Wohngebäude erfolgt über Fernwärme – eine umweltfreundliche Lösung, die zudem nur minimalen Wartungsaufwand erfordert. Da die Bezirksvorschriften die Installation von Außenklimageräten verbieten, wird die Kühlung durch eine auf den Dächern installierte zentrale Wärmepumpe gewährleistet.

Darüber hinaus streben wir beim Bürogebäude mit der Nummer 100% die Nutzung erneuerbarer Energien an, was auch für potenzielle Mieter ein besonders wichtiges Kriterium ist. Wir haben alle Möglichkeiten geprüft – darunter auch die geothermische Heizung –, doch dort lässt die Temperatur des Grundwassers keinen wirtschaftlichen Betrieb zu. Daher haben wir uns für ein modernes Wärmepumpensystem entschieden, das eine effiziente und zuverlässige Temperaturregelung gewährleistet.

Die Entwicklung erfolgt mithilfe von Fertigbautechnologie. Zu Beginn des Projekts haben wir mehrere Optionen in Betracht gezogen, uns aber aus Gründen der Effizienz, Schnelligkeit und zur Minimierung menschlicher Fehler für die Fertigbauweise entschieden. Dies führt in der Praxis zu beeindruckenden Lösungen: Sogar die Badezimmer werden fertig montiert an die Baustelle geliefert und mit einem Kran in die Gebäude gehoben.

Innerhalb von fünf Minuten sind hier eine U-Bahn-Station, zwei Straßenbahnhaltestellen und mehrere Bushaltestellen erreichbar – die Verkehrsanbindung des Standorts ist hervorragend, sodass man hier auch ohne Auto ein erfülltes Leben führen kann; daher planen wir nicht für jede Wohnung einen verkaufsfähigen Parkplatz ein. Gleichzeitig wissen wir, dass es in der Umgebung einen relativ großen Mangel an überdachten Parkplätzen gibt, weshalb wir die Schaffung von insgesamt 3.000 Stellplätzen planen. Unter den Gebäuden der ersten Bauphase entstehen zwei Tiefgaragenebenen, in späteren Bauphasen wird es Gebäude geben, bei denen wir bis in die dritte Ebene hinuntergehen werden.

Mit welchen Schwierigkeiten ist der Bau verbunden?

Die Bauarbeiten sind bereits im Gange; derzeit befinden wir uns in der Phase der Abbrucharbeiten und des Tiefbaus. Das Projekt Láng Negyed entsteht als Sanierungsprojekt in einem ehemaligen Industriegebiet, worauf wir sehr stolz sind. Wir sind der Meinung, dass diese ehemaligen Industriegebiete die Gewinner der Zukunft sein werden, und der 13. Bezirk verfügt in dieser Hinsicht über fantastische Potenziale. Ein Gebiet mit einer solchen Vergangenheit hat jedoch auch seine Schwierigkeiten. Seit vier Jahren läuft der Sanierungsprozess. Ein Teil davon ist bereits erfolgreich abgeschlossen, bei anderen Elementen bestehen noch Überwachungsverpflichtungen, denen wir natürlich nachkommen.“.

Unser Gebiet ist also ein geschichtsträchtiger Ort, mit all seinen Schwierigkeiten und seiner Schönheit. Damit verbunden ist jedoch auch, dass wir nun auf mehr als acht Hektar eine multifunktionale Bebauung zur Freude vieler Menschen realisieren können: Für viele macht die rückforderbare Mehrwertsteuer 5%, die dank der Einstufung als „Rostgürtelgebiet“ gewährt wird, das Projekt attraktiv, aber auch im Hinblick auf die Lebensqualität unserer Stadt ist die Sanierung ehemaliger Industriegebiete von großer Bedeutung.