Wie die ÉVOSZ den Trend des rückläufigen Wohnungsbaus umkehren würde

Im Vergleich zu den 13.245 neuen Wohnungen, die im Jahr 2024 fertiggestellt werden sollen, rechnet der Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) für das Jahr 2025 mit dem Bau von etwa 12.000 neuen Wohnungen, was durch die rückläufigen Zahlen bei den erteilten Baugenehmigungen und einfachen Anmeldungen bestätigt wird – so beginnt die Mitteilung, die uns von der für die Branche zuständigen Industrie- und Handelskammer zugestellt wurde. Als Reaktion auf die dadurch verursachten Probleme schlägt ÉVOSZ der Regierung mehrere Maßnahmen und Lösungspläne vor und fügt hinzu, dass diese Maßnahmen frühestens in den Zahlen für 2026 sichtbar werden können.

László Koji, Präsident von ÉVOSZ, weist darauf hin, wie wichtig es ist, Angebot und Nachfrage gleichzeitig zu stimulieren, und betont, dass die drastischen Preissteigerungen dazu geführt haben, dass das Wachstum der Realeinkommen hinter dem Anstieg der Immobilienpreise zurückgeblieben ist.

Sie erklären, dass die Ersparnisse der Haushalte nicht ausreichen, um den Kauf neuer Häuser zu finanzieren, und dass Kredite erforderlich sind. Angesichts der hohen Zinssätze nehmen die Menschen jedoch keine Wohnungsbaudarlehen auf, sondern warten auf sie.

Verknappung der Ressourcen auf dem Markt

Das Haupthindernis für die Wohnungsbewirtschaftung in Ungarn sind heute nicht ordnungspolitische Fragen und Kapazitätsengpässe, sondern der Mangel an Ressourcen - heißt es in der Zusammenfassung weiter, und dann wird betont, dass die ÉVOSZ-Vorschläge seit mehreren Jahren in erster Linie auf eine Erhöhung der Ressourcen abzielen. Die finanziellen Möglichkeiten müssen gleichzeitig auf gemeinschaftlicher (öffentlicher), privater (wohnungswirtschaftlicher) und unternehmerischer Seite erweitert werden, so die Branchengruppe.

Eine Erhöhung der öffentlichen Mittel wird durch die Bekämpfung der Schwarzarbeit im Baugewerbe und der Wohnungsrenovierung ohne Verträge für möglich gehalten: Die ÉVOSZ schätzt, dass im Jahr 2024 Wohnungsrenovierungen und -bauten im Wert von etwa 200 Mrd. HUF im Rahmen einer mündlichen Vereinbarung hätten durchgeführt werden können. Der Mehrwertsteueranteil und die zusätzlichen Steuereinnahmen dieser Bauunternehmerleistungen belaufen sich auf etwa 55 Milliarden Forint, die dem Staatshaushalt entgehen.

Das Programm zur Renovierung ländlicher Wohnungen hat noch Kraft

Um den Rückgang des Wohnungsbaus im Jahr 2025 trotz des unerwarteten Anstiegs der Baustoffpreise in den Jahren 2021-2024 und der Inflation zu stoppen und den Wohnungsbau und die Renovierung auf eine gleichberechtigte Basis zu stellen, bietet ÉVOSZ auch Vorschläge für die Öffentlichkeit, die Regierung und die Industrie.

ÉVOSZ schlägt vor, das Programm zur Förderung der Renovierung ländlicher Wohnungen zu verlängern. Dadurch werde eine Welle von Dumping-Aufträgen vermieden und die technische Veralterung könne im gewünschten Tempo beseitigt werden. Alle Zuschüsse und Ausschreibungen für die Gebäudesanierung sollten ausschließlich nach den Anforderungen der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) gestaltet werden, betonen sie. Die frühzeitige Ausweitung des Programms auf die Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter und auf Rentner biete die Möglichkeit, die renovierten Gebäude bis zur Heizperiode 2025 fertig zu stellen, fügen sie hinzu.

Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen über 5 Prozent sind zu hoch

Zur Finanzierung des Wohnungsneubaus wird vorgeschlagen, dass die MNB ihr "Green Home Program" wieder auflegt. Trotz inflationärer Tendenzen sollte der Zinssatz für Wohnungsbaudarlehen durchgängig nicht mehr als 5% betragen und für Renovierungen unabhängig von Alter oder Kindererziehung verfügbar sein.

Das Niveau von 5% ist eine psychologische Grenze für Kunden und für die Kreditaufnahme von Auftragnehmern.

Gemeinnütziges Wohnungsbauprogramm vorgeschlagen von ÉVOSZ

Aufgrund der großen Kluft zwischen den Wohnungspreisen und dem Familieneinkommen wird vorgeschlagen, die so genannte "Methode des subventionierten gemeinnützigen Wohnungsbaus" einzuführen. Bei dieser Methode kann der Staat oder die Gemeinde einen Beitrag zur Entwicklung leisten, indem er das Grundstück und die Versorgungseinrichtungen zur Verfügung stellt oder das Recht zur Bebauung des Grundstücks einräumt.

Die Entwicklung würde von einer gemeinnützigen Organisation durchgeführt werden, die für preisgünstigen Wohnraum sorgt. Die Entwicklung kann dem Wohnungsbau einen neuen Impuls geben. Diese Wohnungen könnten innerhalb eines bestimmten Zeitraums gemietet und gekauft werden, wobei man Eigentümer der Immobilie wird - schlägt ÉVOSZ vor.

Die Neuregulierung von Wohnungsgenossenschaften und Wohnungseigentümergemeinschaften und die Modernisierung ihres Rechtsstatus könnten viel dazu beitragen, die Verantwortung des vorhersehbaren Kunden zu stärken.

Eine fünfjährige Befreiung von der Gebäudesteuer für den Neubau von Wohngebäuden wird ebenfalls vorgeschlagen, ebenso wie ein staatlicher Anreiz für die Kommunen, dies zu tun.

Programme für den Mietwohnungsbau werden als einer der Schlüssel zur Lösung angesehen - öffentliche, kommunale und private Programme

ÉVOSZ fordert die Ausarbeitung und Einführung eines öffentlichen oder kommunalen Mietwohnungsbauprogramms, bei dem die Verwaltung, die gemeinsamen Kosten und die Festlegung der Mieten unter der Kontrolle des Staates und der Gemeinde stehen. Gleichzeitig und in Übereinstimmung damit wird vorgeschlagen, den Mietwohnungsbau als eine Form der Investition zu regeln.

Sie empfehlen einen ermäßigten Steuersatz für Vermietungsdienstleistungen, den sie als notwendigen Schritt hin zu einem differenzierteren Vermietungsmarkt ansehen.

Vorhersehbarkeit von Hilfsprogrammen ist wichtig

ÉVOSZ unterstreicht, dass es den Förderprogrammen für den Bau von Familienwohnungen und allgemein dem Bau und der Renovierung von Wohnungen sowohl hinsichtlich der Nachfrage als auch der Kapazitäten der Bauunternehmen förderlich wäre, wenn die Bedingungen für die Subventionierung und die Vorzugsregelungen für die Mehrwertsteuer langfristig stabil und berechenbar wären. 

Derzeit entstehen auf dem Wohnungsmarkt vielfach Nachfragewellen, die durch Förder- und Steuererleichterungsintervalle beeinflusst werden. Langfristige, stabile und vorhersehbare Bedingungen könnten Angebot und Nachfrage in ein stetig wachsendes, dynamisches Gleichgewicht bringen. Es wird vorgeschlagen, das Mehrwertsteuersystem 5% ohne zeitliche Begrenzung auf den Wohnungsneubau anzuwenden. Ihr Vorschlag ist derzeit von der Regierung bis 2030 garantiert, erinnern sie.

Auch Industriegehäuse könnten eine Option sein

Einer der abschließenden Gedanken der Mitteilung ist, dass die Entwicklung und Produktion von Technologien für den industriellen Wohnungsbau und die Renovierung begonnen hat. Diese könnten genutzt werden, um Pilotprojekte zu konzipieren und durchzuführen, die einheimische Unternehmen in die Lage versetzen könnten, sie zu nutzen, so die ÉVOSZ.

Schließlich schlägt die Organisation vor, bis 2025 eine langfristige Wohnungsbaustrategie und ein Aktionsprogramm zu deren Umsetzung zu erarbeiten: Was die Kapazitäten angeht, so gebe es derzeit genügend Baumaterialien und Bauunternehmen, um bis zu 25.000 Wohnungen pro Jahr zu bauen und zu liefern, heißt es weiter.